La date limite prolongée de la Floride pour les études de réserves des condominiums est passée à la fin de l'année dernière, et les conséquences financières retombent désormais sur les propriétaires individuels. Des bâtiments à travers le sud de la Floride ont achevé les inspections structurelles et les études de réserves exigées à la suite de l'effondrement de Surfside en 2021, et de nombreux conseils de condominiums réagissent par des cotisations spéciales substantielles. Chez Perez Mayoral, P.A., un cabinet immobilier de Coral Gables qui représente les propriétaires plutôt que les associations, ces factures suscitent de nouvelles questions sur ce que les propriétaires peuvent être tenus de payer et ce qu'ils peuvent contester légalement.
Le contexte réglementaire a considérablement changé après la tragédie de Surfside. En 2022, la Floride a adopté le SB 4-D, qui obligeait les bâtiments de condominiums plus anciens à réaliser des inspections structurelles importantes et des études de réserves. En 2025, le HB 913 a révisé ces obligations. Il a prolongé la date limite de l'étude de réserves à la fin de 2025, relevé le seuil de réserves pour les composants couverts et permis aux associations de financer les réserves par des cotisations spéciales, des prêts ou des lignes de crédit avec l'approbation des propriétaires. Bien que présentée comme un allègement, la loi donne principalement aux conseils plus de moyens de lever ou d'emprunter de l'argent, et le coût retombe toujours sur les propriétaires.
Les bâtiments plus anciens dans des communautés telles que Coral Gables sont particulièrement exposés, car des années d'entretien différé refont surface en même temps. Selon Perez Mayoral, toutes les cotisations ne sont pas appropriées, et tous les conseils ne suivent pas la déclaration de l'association, également connue sous le nom de documents constitutifs ou de règles et règlements. Les propriétaires ont souvent des motifs de s'opposer lorsque leur association adopte des cotisations sans l'avis ou les votes exigés par la loi, gère mal ou détourne les fonds de réserve, ignore les réparations tout en facturant les propriétaires pour la négligence, ou applique les règles de manière sélective.
« Certains de ces frais sont légitimes, et d'autres ne le sont pas », a déclaré Erik A. Perez, cofondateur de Perez Mayoral, P.A. « Les propriétaires ont de vrais droits ici, et plus tôt ils les comprennent, plus ils ont d'options. »
Les implications pour les propriétaires du sud de la Floride sont importantes. Les cotisations spéciales peuvent atteindre des dizaines de milliers de dollars par unité, mettant à rude épreuve les finances des ménages et pouvant forcer certains propriétaires à vendre ou à faire face à une saisie. Pour le marché plus large des condominiums, la vague de cotisations pourrait freiner les valeurs immobilières et ralentir les ventes, en particulier dans les bâtiments plus anciens. Les conseils, quant à eux, sont sous pression pour se conformer aux mandats de sécurité tout en gérant des budgets limités.
Perez Mayoral, P.A. est un cabinet de litige du sud de la Floride dédié à la représentation des propriétaires et des copropriétaires contre leurs associations, jamais les associations elles-mêmes. Depuis ses multiples bureaux à travers l'État, il traite des litiges d'association, des cotisations irrégulières, des réparations refusées et des différends immobiliers à l'échelle de l'État. Les propriétaires ayant des questions juridiques sont invités à nous contacter et demander une consultation avec le cabinet.
