Les propriétaires d'immobilier commercial prennent souvent des décisions critiques sur la base d'informations incomplètes, selon Bill Douglas, PDG d'OpticWise. Lors d'une récente discussion, Douglas a mis en lumière un problème omniprésent : les données sur la performance d'un bâtiment sont filtrées à mesure qu'elles remontent la chaîne hiérarchique, privant les propriétaires et les gestionnaires d'actifs de la vue d'ensemble.
« Tout dépend du nombre de filtres appliqués avant que l'information n'atteigne le décideur », a déclaré Douglas. Le processus de filtrage n'est pas malveillant, note-t-il, mais une conséquence naturelle de la façon dont les informations sont demandées et rapportées. Un gestionnaire immobilier demande des données spécifiques à un ingénieur du bâtiment et ne reçoit que celles-ci. Le gestionnaire immobilier transmet ensuite ce dont il est responsable à un gestionnaire d'actifs ou à un propriétaire. « Non pas que ce soit manipulé », a déclaré Douglas, « mais c'est filtré. » Il souligne que les gens ne mentent pas ; ils se conforment aux indicateurs sur lesquels ils sont mesurés et payés. Si un chiffre semble mauvais, il peut ne pas figurer dans le rapport.
Il en résulte que les équipes d'entreprise, en particulier les gestionnaires d'actifs, créent souvent leurs propres tableurs pour récupérer les informations perdues. Les données existent, mais elles ne leur parviennent pas dans leur intégralité. Douglas, qui coache des entrepreneurs depuis 30 ans, souligne la différence entre les indicateurs clés de performance (KPI) rétrospectifs et prospectifs. Les états financiers mensuels montrent comment une propriété a performé, mais ils ne montrent pas comment modifier les résultats futurs. « Si je veux changer le revenu net d'exploitation, si je veux changer les dépenses de services publics, quelles sont les données qui feront réellement changer les choses à l'avenir ? » a-t-il déclaré. « Je ne peux pas changer mes états financiers tant que je ne regarde pas les données d'entrée. »
Les tableurs maison créent des problèmes supplémentaires. Lorsqu'une seule personne conserve les chiffres, l'information reste derrière l'identifiant de cette personne plutôt qu'au sein de l'entreprise. Lorsque les tableurs sont envoyés par courriel, la copie que quelqu'un lit peut déjà être obsolète. Le coût devient évident lors d'une vente ou d'un financement. L'équipe de diligence raisonnable d'un acheteur ou d'un prêteur demande l'historique d'exploitation derrière un chiffre, et la réponse honnête est qu'il se trouve sur l'ordinateur portable de quelqu'un. « Tout peut arriver. Mauvaise image », a déclaré Douglas. « Le plus souvent, les gens cessent de poursuivre. » D'autres fois, le propriétaire commence à collecter correctement les données à partir de ce moment-là, ce qui signifie que l'historique utilisable commence au premier jour au lieu de remonter des années en arrière. Dans les deux cas, les lacunes dans les données d'exploitation rendent une propriété plus difficile à évaluer, ce qui affecte à la fois le calendrier et le prix d'une transaction.
De nombreuses entreprises réagissent en construisant des tableaux de bord autour de quelques indicateurs clés. Douglas dit que cela aide mais a des limites. Une personne peut réalistement suivre six à douze mesures, tandis qu'un bâtiment produit bien plus d'informations. « Quelqu'un construit un tableau de bord autour de cela, et il pense avoir le contrôle de tout », a-t-il déclaré. « Tout ce qu'il a, c'est la visibilité des KPI. Ce n'est pas du contrôle. » Le vrai contrôle, soutient-il, vient de l'accès aux données sources. « Les données agrégées vous disent ce qui s'est passé. Les données sources vous aident à comprendre pourquoi », a-t-il déclaré. Un benchmark peut montrer qu'une propriété se classe dans le 40e percentile pour la consommation d'énergie, mais seules les données d'exploitation montrent quoi corriger. Avec l'ensemble complet des données en un seul endroit, un logiciel peut surveiller les anomalies que les humains ne peuvent pas détecter, signalant tout ce qui sort de sa plage normale au fil du temps. Différentes parties prenantes - des ingénieurs du bâtiment aux directeurs financiers - peuvent alors voir la vue dont elles ont besoin à partir des mêmes données. Douglas est clair : il ne s'agit pas de remplacer le personnel. « Votre propriété a toujours besoin d'autant de gestionnaires immobiliers », a-t-il déclaré. La valeur vient de l'efficacité et de décisions fondées sur des informations complètes plutôt que sur des rapports filtrés. Plus d'informations sur cette approche sont disponibles sur le blog d'OpticWise. Douglas est co-auteur du livre à succès Peak Property Performance® : Stratégies numériques et IA révolutionnaires pour l'immobilier commercial et animateur du podcast Peak Property Performance.
