Lorsqu'un bien commercial est menacé de saisie, la pression pour trouver un financement rapidement peut pousser les emprunteurs à prendre de mauvaises décisions. L'une des plus coûteuses consiste à verser de l'argent d'avance à un prêteur qui n'existe pas. H. Jack Miller, fondateur de Gelt Financial, un prêteur privé qui accorde des prêts immobiliers commerciaux et d'investissement depuis 1989, affirme que son bureau reçoit presque quotidiennement des appels d'emprunteurs dans cette situation. « Quelqu'un va nous appeler ou nous envoyer un e-mail », a-t-il déclaré. « J'étais prêt à conclure. J'ai donné 5 000 $ à ce type et il a simplement disparu. »
Miller avertit qu'une apparence professionnelle ne coûte presque rien. Un site web soigné n'est plus une preuve qu'un prêteur est réel. « En une heure, nous pourrions mettre en ligne un site web incroyablement beau », a-t-il dit. « Nous pouvons créer des articles, peut-être vrais, peut-être faux, qui nous font paraître légitimes. Et nous sommes une arnaque totale. » Il a récemment examiné le profil en ligne d'un homme en Floride qui se présentait comme une réussite dans l'immobilier, avec des prix et des articles dans ce qui semblait être un grand magazine national. Le logo semblait correct, mais l'adresse web ne l'était pas : c'était une copie mal orthographiée du site de la vraie publication. La leçon : lorsqu'un prêteur mentionne une couverture médiatique, cliquez et vérifiez l'adresse web réelle. Un vrai article se trouvera sur le domaine réel de la publication.
L'offre qui semble la meilleure est souvent le signe d'alerte. Les escrocs gagnent en disant aux emprunteurs désespérés ce qu'ils veulent entendre. Miller donne un exemple simple : dans le marché actuel, un prêt privé typique pourrait offrir environ 65 % de ratio prêt-valeur à un taux d'intérêt d'environ 12 %. Un faux prêteur promettra 90 % de ratio prêt-valeur à 6 %. « Si cinq personnes leur proposent entre 11 et 13 %, et qu'un type leur propose 6 %, ils le croient », a déclaré Miller. « Mais ce type n'existe pas. » Une feuille de conditions de ce genre de prêteur, a-t-il ajouté, ne vaut pas le papier sur lequel elle est écrite.
Cela compte encore plus pour les emprunteurs déjà en défaut. Les banques sont réglementées au niveau fédéral et ne peuvent généralement pas prêter sur un bien en cours de saisie. Quiconque prétend connaître une banque qui approuvera un prêt dans cette situation devrait susciter une inquiétude immédiate. Miller a décrit un emprunteur qui a payé 5 000 $ à un courtier sur exactement cette promesse, alors qu'elle avait neuf mois de retard de paiement et une mauvaise cote de crédit.
Les conseils de Miller se résument à quelques vérifications qui prennent peu de temps et peuvent économiser des milliers de dollars. Consultez les avis de vrais emprunteurs et lisez-les attentivement. Un prêteur avec un long historique de prêts conclus devrait avoir une trace de commentaires remontant à des années. Renseignez-vous sur la durée d'activité de l'entreprise. Un prêteur qui a traversé plusieurs cycles de marché a un dossier vérifiable. Les entreprises légitimes rendent cet historique facile à trouver, comme Gelt présente son parcours sur sa page À propos. Soyez prudent quant au montant que vous payez d'avance. « Assurez-vous de ne pas leur donner trop d'argent d'avance », a déclaré Miller. Certains frais sont normaux dans le prêt, mais un paiement important avant toute véritable souscription est un signal d'alarme. Demandez si le prêteur est réellement spécialisé dans votre situation. Un emprunteur confronté à une vente aux enchères du shérif a besoin d'un prêteur qui fait régulièrement des sauvetages de saisie, pas d'un qui apprend sur le tas. Enfin, ne choisissez pas un prêteur uniquement parce qu'il offre le taux le plus bas ou le levier le plus élevé. « Ne vous engagez pas avec le plus bas et le plus haut levier simplement parce qu'ils sont les plus bas et les plus hauts leviers », a déclaré Miller.
La fraude dans ce domaine fonctionne à cause du timing. Les emprunteurs qui traversent une mauvaise passe se sentent pressés de saisir la première offre qui ressemble à une issue. Miller dit que la première étape est souvent émotionnelle. Beaucoup d'emprunteurs en détresse ont honte, et cette honte peut les pousser à agir rapidement et discrètement plutôt que prudemment. « Vous n'êtes pas seul », leur dit-il. « Ne soyez pas gêné. Tout le monde traverse des moments difficiles. Tout est une question de rebond. » Prendre une journée pour vérifier un prêteur peut sembler impossible quand la date de vente approche. Mais perdre un dépôt de 5 000 $ au profit d'un faux prêteur coûte à la fois de l'argent et du temps, ce qu'un emprunteur en saisie ne peut absolument pas se permettre de perdre.
