L'activité de forclusion dans le comté de Baltimore, Maryland, non seulement augmente, mais s'accélère à partir d'un point de départ déjà sévèrement élevé, selon une nouvelle analyse de Justin Mitchell, fondateur de Maryland Cash Home Buyers. L'analyse, basée sur les données des points chauds de forclusion du DHCD du Maryland, révèle une augmentation de 30,2 % en glissement annuel des événements dans les points chauds, mais le chiffre le plus frappant est un bond de 566,7 % dans la catégorie de gravité « Très élevée », tandis que la catégorie « Élevée » a en fait diminué. Cela indique que l'ensemble de l'augmentation nette est entraîné par les ménages passant à la catégorie la plus grave.
La lecture des moteurs sous-jacents par Mitchell va au-delà des chiffres principaux. Il soutient que les propriétaires du Maryland absorbent simultanément deux empilements d'inflation : l'inflation nationale, les prix records des logements et les taux d'intérêt élevés, combinés aux augmentations d'impôts au niveau de l'État et aux pressions du coût de la vie résultant des décisions politiques des dernières années. « Un propriétaire qui semblait financièrement stable il y a deux ans peut glisser silencieusement en pré-forclusion lorsque les deux systèmes serrent en même temps », a déclaré Mitchell. Le résultat est un segment de propriétaires qui ne semblaient pas en détresse selon les mesures conventionnelles jusqu'à ce que la pression combinée franchisse un seuil.
La répartition géographique des points chauds de forclusion dans le comté de Baltimore — de Dundalk à l'est à Gwynn Oak et Windsor Mill à l'ouest, et Owings Mills au nord-ouest — signale une pression systémique qui touche chaque communauté de propriétaires de la classe ouvrière et moyenne financièrement tendue, quel que soit l'emplacement. Mitchell décrit ces zones comme partageant un profil d'acheteur : des ménages qui ont été admissibles à un prêt hypothécaire mais qui disposent d'une marge financière limitée — pas assez riches pour absorber les augmentations de coûts pluriannuelles, pas assez pauvres pour n'avoir jamais accédé à la propriété. Cette « classe moyenne coincée » est la principale cohorte touchée.
L'escalade de la gravité dans les données reflète ce qui se produit lorsque les options de résolution antérieures sont épuisées. « Ce que nous voyons généralement avec les ménages qui atteignent la catégorie 'Très élevée', c'est qu'ils ont déjà épuisé les options de forbearence et de modification, ils sont au bout du rouleau », a déclaré Mitchell. « Les données montrent où la pression atterrit. Ce qu'elles ne montrent pas, c'est que cela était en grande partie prévisible étant donné l'empilement des coûts que ces ménages supportent depuis deux ans et plus sans aucun répit. »
Pour les investisseurs, les opérateurs et les prestataires de services dans le comté de Baltimore, la concentration dans la catégorie de détresse « Très élevée » suggère une cohorte de propriétaires qui ont franchi les étapes de résolution antérieures et qui manquent d'options. Cela change la nature de l'opportunité et de la conversation, car les vendeurs arrivant tard dans le processus de pré-forclusion ont un ensemble d'options réduit. Pour les propriétaires, le message constant de Mitchell est qu'agir tôt a tendance à garder plus de voies ouvertes, tandis qu'attendre les réduit. Plus d'informations sur les délais de pré-forclusion et les options de résolution dans le Maryland sont disponibles via le Programme de résolution de pré-forclusion™ de MCHB, et les détails sur le travail de l'entreprise dans le comté sont sur sa page de service du comté de Baltimore.
