Les investisseurs qui évaluent les marchés secondaires et tertiaires du Midwest pour le déploiement de capitaux multifamiliaux commencent souvent par filtrer en fonction de la taille de la population. À cette aune, Sioux Falls, dans le Dakota du Sud, avec une population métropolitaine d'environ 300 000 habitants, n'est généralement pas retenue. Cependant, cette approche ignore un marché qui affiche une croissance constante des loyers depuis quatre décennies, une quasi-absence de mauvaises créances sur l'ensemble de son parc locatif, et des conditions de développement difficiles à reproduire dans les grandes métropoles.
L'instinct qui pousse à écarter les petits marchés sur la base de chiffres de population a été plus coûteux ces dernières années, car les marchés du Sun Belt et du Sud qui répondaient à ces critères ont connu une offre excédentaire importante et une absorption stagnante. Sioux Falls et le Midwest n'ont pas connu ces problèmes à grande échelle qui réduisent considérablement la valeur.
Une croissance annuelle des loyers de deux et demi pour cent, maintenue pendant quatre décennies, ne fait pas la une des journaux. Pour les investisseurs qui évaluent le multifamilial sur un cycle complet plutôt que d'un pic à l'autre, cette constance importe plus que les taux de croissance spectaculaires qui ont caractérisé Phoenix ou Austin en 2021 et 2022. Le tableau des mauvaises créances est tout aussi frappant. Sur les marchés urbains en difficulté, les mauvaises créances peuvent représenter 30 à 40 % du loyer brut potentiel dans les actifs sous-performants. Sur le marché du logement pour travailleurs de Sioux Falls, les opérateurs signalent des mauvaises créances proches de zéro. Les rares impayés sont résolus en un mois.
Dusten Hendrickson, un promoteur d'appartements basé à Sioux Falls qui a livré plus de 1 300 logements sur le marché en près de deux décennies, le dit clairement : « Il n'y a presque pas de mauvaises créances ici. Les gens estiment qu'ils doivent payer le loyer. Ce n'est pas le cas dans beaucoup de marchés. » La ville se trouve à l'intersection des autoroutes I-29 et I-90, un facteur que Hendrickson considère comme structurellement important. « De nos jours, il faut être sur une autoroute. Si vous êtes en dehors, il est très difficile d'avoir une croissance. Sioux Falls est sur deux grandes autoroutes et proche de Minneapolis, Omaha et Des Moines. »
Trois hypothèses empêchent systématiquement les capitaux extérieurs de considérer sérieusement ce marché. La première est la taille de la population. La MSA de Sioux Falls, avec 300 000 habitants, est considérée comme sous-institutionnelle par la plupart des modèles de filtrage. Le chiffre plus pertinent est l'objectif de planification de la ville, qui vise 500 000 habitants, soutenu par quatre décennies de croissance démographique ininterrompue. La deuxième est la richesse. Sioux Falls est la capitale américaine des trust financiers. La loi du Dakota du Sud sur les trust permet des trust perpétuels, un avantage qu'aucun autre État n'offre, ce qui a attiré une concentration significative de sociétés financières et de particuliers fortunés sur le marché. La troisième est l'éducation. La main-d'œuvre est hautement qualifiée, les niveaux de revenus sont supérieurs à ce que la taille du marché laisserait supposer, et la culture civique en matière d'obligations financières est exceptionnellement forte.
À Sioux Falls, une nouvelle unité de logement pour travailleurs construite à partir de zéro coûte environ 160 000 dollars et se loue entre 1 200 et 1 500 dollars par mois. Ces chiffres donnent une base de coût et un ratio de couverture des loyers difficiles à atteindre sur les marchés primaires ou dans les métropoles du Sun Belt qui ont attiré le plus de capitaux de développement ces dernières années. Le Dakota du Sud est un État « right-to-work », sans impôt sur le revenu, avec une législation favorable aux propriétaires et une procédure d'autorisation minimale. Pour les promoteurs et investisseurs habitués à la complexité réglementaire d'autres marchés, l'environnement opérationnel est un avantage considérable.
Mailbox Money Real Estate développe des logements pour travailleurs à Sioux Falls et dans les marchés environnants du Midwest depuis cette période. Les projets sur le marché ont été refinancés avant les délais prévus, dans certains cas à trois ans contre cinq ans prévus, et l'occupation économique a constamment dépassé les modèles initiaux. Un aperçu complet des projets achevés est disponible sur mailboxmoneyre.com/portfolio.
Sioux Falls n'est pas sans risque. Les hivers froids sont réels. La base de population, bien qu'en croissance, n'est pas importante selon les normes institutionnelles. Les investisseurs qui ont besoin de liquidités ou qui visent une appréciation rapide sur une courte période trouveront des marchés mieux adaptés ailleurs. Pour les investisseurs qui évaluent où placer des capitaux multifamiliaux pour une performance stable et prévisible sur un cycle complet, la combinaison d'une croissance constante des loyers, d'une quasi-absence de mauvaises créances, de conditions de construction en dessous du coût de remplacement et d'un environnement réglementaire favorable aux propriétaires fait de Sioux Falls un marché qui mérite d'être examiné plus attentivement que ne le permettent actuellement la plupart des filtres institutionnels.
