Une vague de dettes immobilières commerciales approche de l'échéance, avec des milliers de milliards de dollars de prêts arrivant à terme dans les années à venir, créant une pression sur les investisseurs et potentiellement modifiant la dynamique pour les acheteurs de maisons. Jerry Larkowski, avocat doublement agréé et courtier gérant chez ESQ. Realty Group, LLC à Little Rock, Arkansas, suit cette accumulation et en explique les implications.
Selon Larkowski, environ 3 000 milliards de dollars de dettes commerciales contractées pendant la période de taux d'intérêt bas de 2020, 2021 et début 2022 arrivent maintenant à échéance, mais avec des taux considérablement plus élevés. Les données de l'industrie de la Mortgage Bankers Association soutiennent cela, montrant environ 875 milliards de dollars de prêts commerciaux et multifamiliaux devant arriver à échéance en 2026 seulement, les analystes projetant plus de 4 000 milliards de dollars de dettes CRE arrivant à échéance entre 2025 et 2029.
Lorsque les paiements forfaitaires arrivent, les investisseurs ont trois options : rembourser intégralement le prêt, refinancer aux taux actuels plus élevés, ou vendre la propriété. Rembourser épuise le capital qui pourrait être déployé ailleurs. Refinancer signifie bloquer des taux plus élevés, ce qui comprime les marges si les loyers n'ont pas suivi. Vendre est difficile lorsque de nombreux investisseurs tentent de sortir simultanément, augmentant l'offre et réduisant la demande. Larkowski note : « Si tout le monde vend, la demande n'est pas vraiment plus élevée, l'offre est plus élevée, ce qui signifie que les gens devront soit attendre plus longtemps pour vendre, soit baisser leur prix. »
En Arkansas, Larkowski observe que de nombreuses propriétés entrant sur le marché sont des locations unifamiliales financées comme des actifs commerciaux avec des structures de paiement forfaitaire et des durées de cinq ans. Il explique : « Les maisons locatives, d'une certaine manière, sont commerciales. Elles peuvent être des structures résidentielles, mais pour les investisseurs, elles sont commerciales. Ils le font pour le profit. » Ce changement pourrait créer une opportunité pour les primo-accédants et les occupants propriétaires qui ont été exclus du marché, alors que les investisseurs quittent des positions qu'ils ne peuvent plus détenir de manière rentable.
Larkowski ne prédit pas un effondrement mais décrit une correction forcée parmi les investisseurs endettés. « Si vous êtes un investisseur avisé, vous vous préparez à ces choses. Vous savez que ces choses vont arriver. Et si vous êtes un bon investisseur, vous retomberez sur vos pieds quoi qu'il arrive », dit-il. Certains investisseurs vendent des propriétés de moindre priorité pour consolider la dette sur des actifs qu'ils souhaitent conserver, une stratégie de gestion de portefeuille plutôt que de détresse. Les plus à risque sont ceux qui refinancent à des taux plus élevés, absorbent la compression des marges, puis subissent une pression pour augmenter les loyers dans un marché où les locataires ont plus de choix.
Le mur des échéances est une pression continue qui se déroule sur plusieurs années. Pour les acheteurs dans le centre de l'Arkansas et à l'échelle nationale, l'implication pratique est plus de stocks, un affaiblissement de la concurrence des investisseurs et une réelle marge de négociation pour les acheteurs patients. Larkowski conseille que l'erreur la plus évitable est d'attendre des conditions parfaites alors que l'opportunité est présente.
