Dans de nombreuses villes, les espaces commerciaux en rez-de-chaussée restent vacants pendant des années, même lorsque les unités résidentielles et de bureaux au-dessus se remplissent rapidement. Ann Ehrhart, fondatrice d'EVERSTREET à Boston, dans le Massachusetts, affirme que ces vacances persistantes sont rarement dues à une cause unique, mais plutôt à une rupture dans la relation entre le merchandising, la conception et la souscription.
« Quatre-vingt-dix-neuf fois sur cent, lorsqu'un commerce est chroniquement vacant, connaît des difficultés ou change de locataire, quelque chose dans cette équation est malade », a déclaré Ehrhart. Son cabinet se spécialise dans les travaux de diagnostic pour les projets dont le plan commercial est sous-performant. Le processus inverse son cadre habituel en cinq étapes pour identifier ce qui a mal tourné. Parfois, les actions de prospection de locataires ciblent les bons détaillants, mais l'espace n'est pas conçu pour eux. D'autres fois, l'espace et le mix de locataires sont corrects, mais la structure des loyers est irréaliste. Ou bien les trois éléments sont alignés en interne mais sont proposés au mauvais type de corridor — Destination, Commodité ou Non testé.
« Nous prenons toujours, dans un exercice de diagnostic, une mission de projet, cette formule, et nous examinons ce qu'a été la stratégie de location commerciale jusqu'à présent, et nous diagnostiquons lequel de ces leviers pose problème », a déclaré Ehrhart. « Parfois c'en est un, parfois plusieurs. »
Une fois qu'un local commercial reste vide assez longtemps, il peut développer un « stigmate de vacance », ce qui le rend encore plus difficile à louer. Cependant, Ehrhart estime qu'un espace peut se rétablir si la cause racine est traitée. « On peut absolument ramener un espace du bord de ce stigmate, mais on ne peut pas le faire sans comprendre ce qui a mal tourné », a-t-elle déclaré. L'erreur courante est de traiter les symptômes — comme changer les équipes de location — tout en conservant la même stratégie défaillante.
Pour les propriétaires et les promoteurs, Ehrhart conseille de commencer par un diagnostic plutôt que par une action immédiate. Avant de baisser les loyers ou d'embaucher de nouveaux courtiers, ils devraient évaluer le merchandising, la conception et la souscription ensemble et les comparer au type de corridor spécifique. Les réductions de loyer fonctionnent rarement si le problème est l'adéquation du locataire ou la mauvaise classification du corridor. Étant donné que l'emplacement est fixe, tout le reste doit s'aligner sur le caractère du corridor.
Même les promoteurs expérimentés sous-estiment souvent à quel point les décisions commerciales sont coûteuses et irréversibles, et à quel point les résultats peuvent être imprévisibles sans un processus structuré. « Les décisions commerciales sont très coûteuses et irréversibles, et les résultats semblent presque impossibles à prédire », a déclaré Ehrhart. C'est pourquoi elle a développé une approche de modélisation prédictive qui évalue la demande du marché et le contexte de l'emplacement en amont.
Le message à retenir pour les promoteurs et les gestionnaires d'actifs est que remédier à la vacance chronique des rez-de-chaussée n'est pas aussi simple qu'un nouveau courtier ou un loyer plus bas. Cela nécessite d'identifier quelle partie de l'équation — merchandising, conception ou souscription — est en décalage avec le corridor. En diagnostiquant d'abord le problème, les propriétaires peuvent éviter des échecs répétés et prendre des décisions éclairées.
EVERSTREET, dirigée par Ann Ehrhart, a plus de 20 ans d'expérience en location commerciale et travaille avec des développements à usage mixte dans la région de Boston et sur les marchés émergents. Pour plus d'informations, visitez everstreet.co.
