Lorsque les propriétaires évaluent des sociétés de gestion tierces, les frais de gestion dominent souvent la conversation. Cependant, les experts du secteur suggèrent que cette focalisation peut être mal placée, d'autres facteurs ayant un impact plus important sur les résultats. Ron Kutas, directeur général de OneWall Communities, un propriétaire-exploitant qui fournit également des services de gestion à des tiers, soutient que se focaliser sur les frais détourne les propriétaires de là où l'argent se joue vraiment.
Kutas illustre ce point avec une simple arithmétique : une réduction de 25 points de base sur les frais de gestion pour une propriété avec un loyer annuel de 2 millions de dollars économise 5 000 $ par an. En revanche, une différence de 200 points de base dans les créances irrécouvrables sur la même propriété représente environ 40 000 $. « Vous négociez l'un des plus petits chiffres de la page », dit-il. Les questions qui font vraiment bouger les choses, selon lui, sont la rapidité avec laquelle un gestionnaire loue les unités et sa politique en matière de créances irrécouvrables.
Il avertit en outre qu'un gestionnaire prêt à passer de 3 % à 2,5 % doit récupérer ce demi-point ailleurs. Cela peut se manifester par des refacturations plus élevées, plus de personnel du siège facturé à la propriété, ou une attention réduite portée à l'actif. Des frais qui semblent trop bas pour être rentables ne le sont souvent pas autant qu'ils n'y paraissent.
La ligne sur laquelle Kutas dit que les propriétaires devraient insister, ce sont les refacturations—les coûts facturés en sus des frais de gestion. Il le présente comme un test : demandez à un gestionnaire de passer en revue chaque refacturation au-delà des frais de gestion. Une entreprise axée sur les revenus a tendance à être vague, tandis qu'un propriétaire-exploitant a un calendrier prêt à envoyer et peut expliquer l'objet de chaque charge.
La qualité des rapports offre également des indices avant la signature. Kutas souligne que des comptes génériques dans le plan comptable sont un signe d'alerte—une seule ligne « réparations et entretien » plutôt qu'une ventilation en peinture, électricité, plomberie, etc. « Moins il y a de détails, plus je serais inquiet », dit-il, car des rapports succincts peuvent masquer des dépenses non différenciées.
Le manque de normalisation des structures de plan comptable dans le secteur et des seuils d'approbation des dépenses variables (de 500 $ à 1 000 $ ou un pourcentage au-dessus du budget) laissent le côté des dépenses opaque. C'est cette fragmentation qui explique pourquoi les frais, le seul chiffre clairement visible, deviennent le point de négociation par défaut.
Les questions liées aux personnes sont également cruciales. Kutas conseille aux propriétaires de demander qui est le gestionnaire régional assigné à la propriété, ses antécédents et son ancienneté dans l'entreprise. Un régional nouveau dans le rôle ou peu familier avec le type d'actif est un signal d'alarme. De plus, les propriétaires devraient se renseigner sur le remplaçant lorsqu'un gestionnaire de communauté ou un gestionnaire de services n'est pas disponible. Une entreprise avec une véritable profondeur de banc est préférable à une qui dépend de main-d'œuvre temporaire. Le manque de profondeur de banc est une raison courante pour laquelle OneWall décline des mandats.
Les propriétaires attribuent souvent à tort une sous-performance au gestionnaire alors qu'elle découle d'un marché mou, ou vice versa. Kutas suggère d'utiliser les données et la conscience de soi : la performance du marché peut être vérifiée par rapport aux chiffres publics, et les schémas de propriété révèlent des problèmes—« Si vous en êtes à votre troisième gestionnaire en quatre ans, ce n'est probablement pas la société de gestion. »
Kutas souligne la valeur d'un gestionnaire prêt à refuser des affaires. « Nous vendons de l'attention et de la main-d'œuvre », dit-il. Une entreprise qui s'étire trop pour gagner chaque contrat pourrait être moins capable de bien servir un client en particulier. Alors que les propriétaires deviennent plus exigeants, les gestionnaires capables de répondre aux questions les plus difficiles en détail sont susceptibles de se démarquer de ceux qui rivalisent uniquement sur le prix.
Pour plus d'informations, visitez onewallcommunities.com.
