L'espace de vente au détail à la base d'un hôtel de Waikiki est souvent considéré comme une source de revenus secondaire, quelques milliers de pieds carrés qui améliorent marginalement le relevé d'exploitation. Cependant, cette perspective sous-estime le rôle stratégique du rez-de-chaussée. Un podium de vente au détail bien conçu fait plus que générer un loyer ; il crée une raison pour les non-résidents d'entrer dans la propriété, favorisant une reconnaissance qui se traduit en futures réservations.
Selon Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii, un locataire vedette—qu'il soit national ou local—apporte son propre public à une adresse qui pourrait autrement passer inaperçue aux yeux des visiteurs potentiels. « C'est presque comme avoir une enseigne lumineuse », explique-t-elle, notant que les visiteurs qui font du shopping ou dînent à la base d'un hôtel sans y séjourner forment une association avec le bâtiment. Lors d'un voyage de retour, cette association peut faire passer la propriété de non-considérée à considérée dans l'esprit d'un voyageur. Pour les clients déjà à l'hôtel, l'effet est plus immédiat : les dépenses qui auraient autrement fuité restent dans la propriété, bénéficiant au commerce de détail, à la restauration et au compte de chambre.
Le design est une variable de souscription critique dans la performance du commerce de détail. La visibilité est déterminée au stade de la conception, pas au stade de la location. Mitsuyoshi distingue entre l'espace initialement prévu pour le commerce de détail et l'espace qui a simplement fini en commerce de détail. Une façade en verre par rapport à une élévation en placoplâtre scellée peut produire des résultats dramatiquement différents à partir d'une superficie identique, car le marchandisage dépend de l'accroche du regard des passants. Là où le rez-de-chaussée a été conçu en tenant compte de cela, la conversation de location part d'une position plus forte. Inversement, un espace mal conçu devient une contrainte tout au long de la vie de l'actif.
Une caractéristique structurelle unique du marché hawaïen façonne la combinaison de locataires dans les podiums hôteliers : le cadre syndical fort qui régit la restauration dans les hôtels. Tous les opérateurs ne peuvent pas prendre de l'espace dans un hôtel ; les allocations pour la restauration non syndiquée sont limitées, souvent définies par la superficie, et dans de nombreuses propriétés déjà attribuées. Cela signifie que les restaurateurs indépendants ont un chemin plus étroit vers un podium d'hôtel que vers un espace comparable de l'autre côté de la rue. Par conséquent, le commerce de détail hôtelier à Hawaï penche vers les vêtements, les bijoux, les chapeaux et les accessoires plutôt que vers les podiums axés sur les restaurants courants sur le continent. C'est un paramètre connu, pas un obstacle, mais il doit être pris en compte dans la souscription avant de faire une offre.
Pour les acheteurs évaluant un hôtel avec un commerce de détail au rez-de-chaussée, les éléments clés de diligence sont physiques et évaluables lors d'une visite. La visibilité vient en premier, suivie de l'accessibilité. Un espace en retrait de la rue sous-performe par rapport à un espace comparable au niveau de la rue, et même quatre ou cinq marches vers le bas peuvent dissuader le trafic piétonnier. La deuxième question est la flexibilité : si l'espace peut être reconfiguré ou combiné avec des unités adjacentes pour accueillir un locataire plus grand. Un podium qui peut être redécoupé offre des options, tandis que celui qui ne le peut pas est fixé à son usage d'origine. L'inventaire commercial actuel dans toutes les classes d'actifs à Hawaï récompense les acheteurs qui posent ces questions tôt, car les propriétés dans ce marché sont rarement disponibles.
La relocation d'un rez-de-chaussée vieillissant nécessite une approche compositionnelle plutôt qu'opportuniste. Le point de départ est le mix existant : ce qui performe, ce qui lutte, et ce que la vacance devrait compléter plutôt que dupliquer. Mitsuyoshi met en garde contre la poursuite des tendances, car un locataire guidé par une tendance pourrait remettre l'espace dans la même position dans quelques années. Un filtre plus durable est de savoir si l'utilisation équilibre l'offre sur la journée. Un podium axé sur les dîners en soirée laisse la journée vide, tandis qu'un mélange couvrant le petit-déjeuner, le déjeuner et le soir maintient le flux, bénéficiant à tous les locataires. Les actifs repositionnés suivant ce principe apparaissent fréquemment parmi les transactions récentes conclues à Hawaï.
La composition du commerce de détail hôtelier à Hawaï s'élargit. Les formats expérientiels apparaissent aux côtés du commerce de détail conventionnel plutôt que de le remplacer : centres de divertissement familial, arcades, expositions d'art immersif comme teamLab, et réalité virtuelle, escape rooms, et manèges 4D au Southern Sun at Hyatt Regency Waikiki. Le ʻOhana Entertainment Center, ouvert cette année dans le hall du Waikiki Beach Marriott Resort & Spa, s'étend sur 6 000 pieds carrés avec un bowling boutique, des simulateurs sportifs et plus de soixante jeux d'arcade. Ces formats retiennent les gens plus longtemps dans un bâtiment, bénéficiant à tous les locataires autour d'eux. L'élément constant est la complémentarité. « Nous voulons pouvoir faire de la pollinisation croisée », dit Mitsuyoshi, décrivant un podium où les dîneurs font du shopping et les acheteurs dînent. Pour un acheteur, le test utile n'est pas de savoir si le rez-de-chaussée est plein, mais si ses parties travaillent les unes pour les autres.
