Depuis des décennies, l'investissement fondé sur la foi se définit principalement par ce qu'il exclut : le tabac, les divertissements pour adultes, l'alcool. Mais Steven Libman, fondateur d'Investing With Purpose, soutient que cette approche de filtrage représente un échec de l'industrie. « La définition sous laquelle l'industrie a fonctionné ces 30 dernières années est paresseuse », dit Libman. « Le filtrage est le plancher. Construire intentionnellement serait le plafond. »
Son entreprise est une plateforme d'investissement immobilier multifamilial construite explicitement autour de principes fondés sur la foi. La distinction entre simple filtrage et alignement intentionnel est importante, affirme-t-il, car l'allocation du capital reflète de plus en plus les valeurs, et les investisseurs incapables de faire la différence risquent de déléguer leur conscience à ceux qui ne partagent pas leurs priorités.
Le principe de base est que chaque dollar investi est un vote pour quelque chose. Libman pose une question simple mais déconcertante : si vos petits-enfants héritaient de votre portefeuille, que dirait-il de vos croyances ? Il remet en question la sagesse conventionnelle qui consiste à séparer les retours sur investissement des valeurs, puis à déployer les rendements philanthropiquement. « Pourquoi financer quelque chose qui n'est pas en accord avec vos valeurs pour générer des rendements que vous donnez ensuite à des causes qui les reflètent ? » demande-t-il.
Libman cite le secteur ESG comme un avertissement. Les fonds ESG se sont commercialisés comme ayant un impact mais ont offert de faibles rendements. « L'ESG a planté un poignard dans le cœur de l'investissement aligné sur les valeurs », dit-il. « Ils disaient : vous allez obtenir des rendements inférieurs, mais nous aurons un impact. En réalité, ils n'avaient pas d'impact, et ils n'avaient pas non plus de rendement. » Pour Libman, la leçon est que les fonds utilisant l'impact comme accroche marketing plutôt que comme cadre opérationnel ne livrent ni l'un ni l'autre.
Investing With Purpose génère des résultats communautaires grâce à un programme ministériel sur place intégré dans ses propriétés multifamiliales. Des appartements gratuits sont fournis au personnel ministériel sur place qui organise des activités d'engagement des locataires : soirées cinéma, marchés fermiers, événements avec camions de nourriture et visites à l'hôpital pour les résidents dans le besoin. La logique commerciale est claire : les locataires ayant six ou sept amis dans le même complexe sont 45 % moins susceptibles de déménager. Un taux de rotation plus faible signifie un taux d'inoccupation plus bas, des coûts de rénovation des logements réduits et des flux de trésorerie plus stables. « Le ministère est la douve autour de l'investissement », dit Libman. « Quand les gens disent que l'impact va diminuer les rendements, nous pensons le contraire. Prendre soin est un avantage commercial durable, pas un inconvénient. »
La transparence est une mesure clé de l'alignement authentique. L'entreprise de Libman envoie aux investisseurs non seulement les KPI financiers standard (revenu net d'exploitation, ratios de dépenses, taux d'occupation), mais aussi un rapport d'impact du ministère qui suit les connexions des résidents avec les programmes communautaires, le soutien pastoral et les actes de soin sur place. Les investisseurs sont invités sur place chaque trimestre pour des journées de service. « Contrairement à vos investissements à Wall Street, vous pouvez passer en voiture, le toucher, le sentir, voir réellement l'impact que nous avons et même en faire partie », dit Libman.
Pour les investisseurs qui n'ont pas envisagé d'aligner leurs portefeuilles sur leurs valeurs, le discours de Libman n'est pas menaçant. Le point d'entrée est une appréciation de l'immobilier en tant que classe d'actifs. La plupart des gens comprennent la location immobilière et que le logement est un besoin fondamental. La question devient alors quel type d'opérateur et de structure reflète le mieux vos principes. « Chaque dollar que vous investissez est un vote pour quelque chose », dit Libman. « Ainsi, lorsque vous déployez votre capital, il va soit construire quelque chose avec lequel vous êtes en phase, soit quelque chose qui pourrait être en conflit avec vos propres valeurs. »
