Le secteur immobilier débat discrètement de la suppression du nombre de jours sur le marché (DOM) des données publiques des annonces. Certaines agences affirment que l'affichage du DOM désavantage les vendeurs, donnant aux acheteurs un levier de négociation sans exiger une divulgation équivalente. Cependant, un nombre croissant de praticiens estiment que cette approche est erronée et pourrait nuire à la transparence du marché qui rend les transactions immobilières profitables à tous.
Mark Gordon, copropriétaire de Christiania Realty à Vail, Colorado (vailcoluxuryhomes.com), a passé près de deux décennies sur un marché où les stocks sont rares et les prix élevés. Il voit la volonté de cacher le DOM comme faisant partie d'une tendance plus large et plus préoccupante : l'érosion de la transparence. « La connaissance, les données, sont le lubrifiant qui crée les transactions », explique Gordon. « Chaque fois que nous retirons ce lubrifiant, nous créons une friction métal sur métal et des obstacles qui empêchent une transaction de se produire. »
L'argument en faveur de la suppression du DOM de la vue du public semble raisonnable : l'annonce d'un vendeur accumule des jours, et chaque jour signale une faiblesse. Les acheteurs voient 90 jours sur le marché et supposent qu'il y a un problème, ce qui conduit à des offres plus basses. Pendant ce temps, l'acheteur ne divulgue presque rien. Le déficit d'information semble injuste. Ce débat est lié à des questions plus larges sur les annonces privées, les annonces de poche et le rôle du MLS, recoupant la consolidation des courtages et la propriété des données.
Gordon rétorque que dans un monde d'outils basés sur l'IA, le DOM est facile à calculer. Même si le MLS cessait de l'afficher, tout algorithme de recherche compétent le reconstituerait à partir des dates de mise en ligne. L'indicateur ne disparaît pas. La seule question est de savoir s'il se trouve à l'intérieur du système officiel, où il est standardisé et précis, ou s'il est reconstitué à l'extérieur, où il peut ne pas l'être.
Plus important encore, Gordon recadre ce qu'un DOM élevé signifie réellement. Il a travaillé avec des acheteurs qui recherchent spécifiquement par nombre de jours sur le marché, à la recherche d'annonces que d'autres ont ignorées. Ces acheteurs peuvent commencer par une offre basse, mais une offre basse n'est pas la même chose qu'une offre finale : elle ouvre une conversation. « Une offre basse est un million de fois mieux que pas d'offre », dit-il. « Au moins, nous avons maintenant un point de départ. Nous avons la capacité de créer quelque chose. »
Plutôt que de considérer le DOM accumulé comme un dommage, Gordon le traite comme un filtre qui attire un type d'acheteur spécifique : celui qui recherche une valeur perçue et est prêt à s'engager. Si le vendeur contre-attaque bien, le DOM élevé devient un avantage car il a amené l'acheteur à la table. S'offusquer d'une offre basse est une erreur stratégique. « Au lieu d'être insulté et contrarié par une soi-disant offre basse, nous devrions les remercier car ils ont pris le temps d'offrir d'acheter votre maison », dit-il.
Le véritable ennemi du vendeur n'est pas les données, c'est le silence. Un vendeur dont l'annonce est sur le marché depuis trois mois ne tire aucun avantage à cacher ce fait. Il bénéficie d'un agent compétent qui peut utiliser la situation pour générer des conversations. L'engagement est la ressource, et les données sont ce qui le crée. Sur un marché où seulement 127 annonces desservent une communauté de villégiature entière en montagne, chaque donnée qui amène un acheteur à la table a de la valeur.
Pour le secteur, le débat sur le DOM est un combat indirect pour quelque chose de plus grand : savoir si l'avenir de l'immobilier repose sur plus de transparence ou moins. La réponse façonnera le fonctionnement des systèmes MLS, la manière dont les agences se font concurrence pour les annonces et la confiance des consommateurs dans le processus. Pour les acheteurs, un DOM élevé ne signifie pas une mauvaise propriété – cela peut signifier une opportunité que d'autres acheteurs ont négligée. Pour les vendeurs, la transparence n'est pas l'ennemi ; le silence l'est.
