Une mécompréhension généralisée du calcul des délais de préavis d'expulsion en vertu de la loi new-yorkaise fait perdre aux propriétaires des mois de revenus locatifs et, dans certains cas, l'intégralité de leur dossier d'expulsion, selon Alexander Paykin, avocat spécialisé en droit immobilier à New York et fondateur de Paykin Law.
Les exigences de préavis pour les procédures d'expulsion à New York sont parmi les plus techniques du pays, et les conséquences d'une erreur sont graves. Paykin explique que l'erreur la plus courante et la plus coûteuse n'est pas un délai manqué ou un montant erroné, mais une mécompréhension fondamentale du calcul des délais de préavis dans les cas de maintien dans les lieux. Les propriétaires qui pensent signifier un préavis légalement valable découvrent souvent, des mois plus tard, que leur préavis était défectueux dès le départ.
La confusion vient du fait que les délais de préavis pour les cas de maintien dans les lieux à New York sont mesurés en périodes de bail, et non en jours calendaires. Selon la loi de l'État, les locataires qui ont vécu dans un logement depuis moins d'un an ont droit à un préavis de 30 jours avant qu'une procédure de maintien dans les lieux puisse commencer. Les locataires avec un an d'occupation ou un bail d'un an ont droit à 60 jours, et ceux avec deux ans ou plus ont droit à 90 jours. Cependant, ces chiffres ne sont pas aussi simples qu'ils paraissent.
« Cela signifie une, deux ou trois périodes de votre bail », dit Paykin. Par exemple, si un bail commence le premier du mois et se termine le dernier jour, signifier un préavis le dernier jour de juillet signifie que la période de 30 jours serait le mois d'août. Mais si le préavis est signifié le 1er août, août ne compte pas, et la période suivante commence le 1er septembre. Un propriétaire qui signifie un préavis le 1er août au lieu du 31 juillet vient d'ajouter un mois entier au processus sans le savoir. Un propriétaire qui signifie un préavis le 10 août, compte 90 jours calendaires et dépose une requête le 12 novembre a presque certainement signifié un préavis défectueux qui entraînera le rejet de l'affaire.
« J'ai régulièrement vu des gens signifier leur préavis le 10, attendre trois mois ou 90 jours, entamer une action le 12, puis la faire rejeter pour défaut de préavis adéquat », dit Paykin.
L'erreur est courante car les modèles de préavis sont largement disponibles en ligne. Les propriétaires téléchargent des modèles, remplissent les noms et les dates, se font signifier par un ami, et croient avoir rempli les exigences procédurales. Au moment où ils réalisent que ce n'est pas le cas, ils ont déjà perdu des mois. « Beaucoup de clients potentiels que j'ai vus ont perdu trois mois de leur vie et trois mois de revenus locatifs à cause d'un préavis défectueux », dit Paykin.
Le schéma typique implique qu'un propriétaire signifie un préavis qu'il croit correct, attend ce qu'il pense être la période requise, puis consulte un avocat pour déposer la requête au tribunal. L'avocat examine le préavis et le trouve défectueux. Le propriétaire doit alors signifier un préavis corrigé, attendre à nouveau la période complète, et seulement alors la procédure judiciaire peut commencer. Trois mois de revenus locatifs perdus avant même qu'une date d'audience soit fixée.
Ce qui aggrave la situation, c'est ce qui se produit lorsque le préavis défectueux n'est pas détecté avant le dépôt. Les propriétaires qui procèdent sans avocat déposent parfois des requêtes avec des préavis défectueux joints. L'avocat du locataire, selon Paykin, ne soulèvera pas nécessairement le défaut immédiatement. Au lieu de cela, ils demanderont des ajournements, traîneront l'affaire pendant des mois, et attendront le procès pour soulever la question. « L'affaire va au procès, et au procès, l'avocat de la défense dit : 'Votre Honneur, regardez leur préavis joint. Il est défectueux.' Et le propriétaire perd le procès, et doit tout recommencer, ayant perdu un an de revenus locatifs », dit Paykin. À New York, où les calendriers judiciaires sont fortement encombrés, ce délai n'est pas hypothétique. « Trois à quatre mois peuvent en réalité être sept ou huit mois », note-t-il.
Le problème du préavis illustre une dynamique plus large dans le système propriétaire-locataire de New York : une complexité procédurale qui désavantage de manière disproportionnée les propriétaires qui tentent de s'y retrouver sans représentation légale. Les locataires à New York ont de plus en plus accès à une aide juridique gratuite ou à faible coût, tandis que les petits propriétaires, souvent avec des marges serrées, tentent de gérer eux-mêmes les procédures d'expulsion pour éviter les frais juridiques. Un seul préavis défectueux coûte plus en loyer perdu que la plupart des propriétaires ne dépenseraient en représentation légale pour l'ensemble de la procédure, soutient Paykin.
« Il n'y a aucune raison pour qu'un propriétaire fasse cela lui-même et n'embauche pas un avocat spécialisé en droit propriétaire-locataire », dit Paykin. « Du moins pas à New York. Notre processus est lent et pénible. »
Pour le marché locatif dans son ensemble, la prévalence des préavis défectueux a des conséquences réelles. Les propriétaires qui ne peuvent pas expulser efficacement les locataires qui ne paient pas ou qui se maintiennent dans les lieux font face à des périodes prolongées de perte de revenus, ce qui aggrave la pression financière sur des portefeuilles déjà stressés par le loyer stabilisé. Les obstacles procéduraux à l'expulsion sont une caractéristique connue du cadre de protection des locataires de New York, mais les erreurs évitables des propriétaires amplifient considérablement ces obstacles.
Paykin dit que son intervention au stade du préavis plutôt qu'après les faits permet d'éviter les erreurs les plus coûteuses. « Quand vous venez me voir le 11, je vais dire : 'Eh bien, maintenant je peux préparer le préavis correctement, le signifier avant la fin de ce mois. Ensuite, vous devrez attendre trois mois supplémentaires, et alors seulement je pourrai commencer une affaire au tribunal' », dit Paykin. Ce délai est frustrant, mais c'est le bon, et il est bien moins coûteux que de découvrir un préavis défectueux lors du procès.
Pour les propriétaires qui gèrent actuellement des litiges de maintien dans les lieux ou de non-paiement sans avocat, le calcul est direct : le coût d'un avocat au stade du préavis représente une fraction du revenu locatif perdu lorsqu'un préavis défectueux ajoute trois mois à un an à une procédure qui aurait pu commencer correctement du premier coup.
