La plupart des souscriptions immobilières commerciales traitent le revenu net d'exploitation (NOI) comme stable, même pour les propriétés côtières où une seule inondation ou un événement éolien peut éliminer les flux de trésorerie pendant des mois, selon Albert Slap, professionnel de l'immobilier et fondateur de RiskFootprint. Slap soutient que le problème n'est pas un manque de données mais un refus persistant de modéliser ce qui arrive au service de la dette lorsqu'une propriété subit des dommages majeurs et cesse ses activités. Les investisseurs qui ne quantifient pas l'exposition aux aléas avant d'engager des capitaux prennent des risques qu'ils ne peuvent pas voir.
Slap illustre l'écart entre la souscription traditionnelle et l'analyse basée sur les aléas avec un scénario simple. Une propriété commerciale côtière générant 1,2 million de dollars de NOI annuel avec 900 000 dollars de service annuel de la dette semble viable sur le papier. Cependant, en soumettant cette même propriété à un scénario d'inondation côtière centennale à l'aide de Hazus, le modèle d'ingénierie publique de la FEMA, le tableau change radicalement. Dans ce scénario, le modèle peut montrer 12 % de dommages structurels, 8 % de dommages au contenu et neuf mois de temps de restauration. Le NOI chute de 75 %, éliminant la capacité à couvrir le service de la dette. En ajoutant les coûts des dommages structurels et du contenu, et en tenant compte des pertes non assurées qui épuisent les réserves de trésorerie, le ratio de couverture du service de la dette devient inférieur à 1,00. L'emprunteur ne peut pas assurer le service de la dette pendant la période de restauration – un risque que la souscription traditionnelle n'aurait pas détecté.
Le problème s'aggrave dans les marchés où l'assurance se resserre. Slap décrit un environnement où la fréquence des aléas augmente, les franchises augmentent, les exclusions s'élargissent, les primes sont volatiles et la couverture d'interruption d'activité se réduit, le tout simultanément. Chaque variable érode le coussin financier sur lequel les investisseurs comptaient historiquement pour absorber les pertes liées aux événements.
Slap soutient que la quantification de l'exposition aux aléas devrait commencer par des calculs de perte annuelle attendue (EAL), une métrique qui traduit les données probabilistes d'aléas en termes financiers annualisés. En utilisant les taux EAL spécifiques aux bâtiments du National Risk Index de la FEMA, les investisseurs peuvent estimer ce qu'un aléa donné coûte à une propriété en moyenne chaque année. Par exemple, un bâtiment avec un coût de remplacement de 50 millions de dollars et un taux EAL pour vent cyclonique de 444 dollars par million de dollars de valeur produit une perte annuelle estimée d'environ 112 600 dollars. Sur une période de détention de 10 ans, ce chiffre dépasse 1 million de dollars, avant de prendre en compte les pertes de contenu, l'interruption d'activité ou les dommages à la réputation des locataires. « C'est une information prête pour le retour sur investissement », déclare Slap. Pour les investisseurs évaluant des acquisitions côtières, Slap estime que cette évaluation des risques d'aléas naturels devrait être standard, et non supplémentaire.
Slap fait une distinction entre le cadrage de durabilité qui dominait auparavant les conversations immobilières côtières et l'approche axée sur le retour sur investissement qui gagne du terrain maintenant. « Chaque action de durabilité ou de résilience a une cause et un effet », dit-il. « La cause est la décision d'investir. L'effet est le bénéfice – réduction des pertes, amélioration de la continuité, baisse des coûts d'exploitation ou augmentation de la valeur marchande. » Ce cadrage rend les investissements en résilience défendables auprès des comités d'investissement, des prêteurs et des partenaires. Les investisseurs qui se demandent si une rénovation résiliente sera rentable ont besoin de données d'exposition quantifiées pour répondre à la question. Sans cela, dit Slap, les décisions reviennent à l'intuition, qui ne peut pas remplacer la modélisation des risques dans un marché où la sévérité des aléas s'accélère.
RiskFootprint a construit une plateforme qui s'aligne sur la norme ASTM International Property Resilience Assessment Standard (E 3429-24). La norme structure l'analyse des aléas en trois étapes : modélisation de l'exposition aux aléas, évaluation de la vulnérabilité et de la valeur à risque, et mesures d'atténuation réalisables avec analyse coûts-bénéfices. Selon la documentation interne de RiskFootprint, la plateforme couvre plus de 34 types d'exposition aux aléas pour chaque propriété américaine et intègre plusieurs modèles d'inondation, y compris les données pluviales, fluviales et côtières de Swiss Re/Fathom, les cartes FIRM de la FEMA, les ondes de tempête NOAA SLOSH et les projections de marées de vive-eau NOAA/NASA. « Si la comparaison donne un nombre positif, alors le propriétaire/investisseur aura une base raisonnable pour étudier plus en détail l'investissement dans des mesures d'atténuation des risques », déclare Slap à propos de l'étape coûts-bénéfices. L'intégration par la plateforme des estimations d'altitude du premier étage pour plus de 300 millions de bâtiments permet aux investisseurs de passer de l'identification de l'exposition à la modélisation de l'impact financier sans commander d'études d'ingénierie personnalisées.
Pour les investisseurs immobiliers commerciaux côtiers, la conséquence pratique est que les tests de résistance financière liés aux aléas sont désormais disponibles en tant qu'entrée automatisée plutôt que comme une mission de conseil personnalisée. Slap déclare que la pression des prêteurs et des marchés secondaires pour exiger ce type d'analyse se fait déjà sentir.
