Le modèle de rémunération dominant dans la gestion multifamiliale par un tiers, qui paie les gestionnaires en pourcentage des loyers perçus – généralement de 1,5 % à 5 % du revenu brut – crée un décalage entre les incitations des gestionnaires et les intérêts des propriétaires, selon Ron Kutas, PDG de OneWall Communities. Bien que ce modèle favorise une génération de revenus sophistiquée, il laisse largement de côté la supervision des dépenses, exposant les propriétaires à une croissance significative des coûts dans les contrats de services, la maintenance et les frais administratifs.
Avec la structure de frais basée sur un pourcentage des encaissements, si un gestionnaire réduit les dépenses d’exploitation – en réduisant les coûts des fournisseurs, en améliorant l’efficacité de la maintenance ou en renégociant les contrats – le résultat net d’exploitation augmente, mais les frais du gestionnaire restent stables car ils sont liés aux revenus, non à la rentabilité. Comme l’explique Kutas, « Si une société de gestion n’augmente pas les loyers mais consacre tout son temps à réduire les dépenses, le résultat net d’exploitation de la propriété augmentera, ce qui satisfera les propriétaires, mais leurs frais resteront stables. » Ce problème structurel signifie que les gestionnaires ont peu d’incitation financière à investir du temps dans la gestion des dépenses.
Les conséquences s’accumulent dans plusieurs domaines. Les contrats de services pour l’aménagement paysager, l’enlèvement des déchets, le nettoyage et le déneigement sont généralement renouvelés chaque année, souvent avec des augmentations de taux de 2 à 5 % par an qui ne sont pas contestées. Kutas note que ces montants « peuvent se chiffrer en dizaines, voire en centaines de milliers de dollars par an » sur un portefeuille. La maintenance et les réparations présentent un problème connexe : lorsque les techniciens manquent de formation ou de supervision, ils peuvent faire appel inutilement à des prestataires externes. Par exemple, une unité de CVC qui pourrait être réparée pour 500 à 750 dollars pourrait être remplacée pour 7 500 à 10 000 dollars parce que les frais du gestionnaire ne sont pas affectés par le choix. Kutas décrit la justification des dépenses comme « toujours un trou noir ». Les frais généraux et administratifs ajoutent une autre couche, les sociétés de gestion refacturant les frais généraux de l’entreprise aux propriétés individuelles au prorata, les charges s’accumulant avec le temps.
Les propriétaires qui se fient aux rapports mensuels standard font face à un manque de visibilité. Les rapports se concentrent sur les indicateurs de revenus comme l’occupation et la croissance des loyers, et non sur la justification des dépenses. Les propriétaires peuvent voir les montants dépensés mais ne peuvent pas déterminer si les réparations étaient nécessaires ou si des alternatives ont été explorées. Pour les investisseurs qui souscrivent des acquisitions sur la base du résultat net d’exploitation projeté, cette couche de dépenses invisibles peut éroder considérablement les rendements réels.
OneWall Communities, qui opère à la fois en tant que propriétaire et gestionnaire tiers, structure la supervision des dépenses via des benchmarks régionaux de coût par unité et des examens ligne par ligne de chaque catégorie de dépenses. L’entreprise soumet les contrats de services à des appels d’offres annuels pour maintenir l’honnêteté des fournisseurs, et exige que tous les éléments refacturés soient listés en annexe des contrats de gestion immobilière. Kutas souligne qu’une question révélatrice dans les examens budgétaires est : « Quel est le principal fournisseur payé ce mois-ci, et pourquoi ? » Il décrit une propriété de 450 unités où la réponse a révélé qu’un entrepreneur en CVC facturait environ 100 appels de service en un mois – près de 25 % des unités – déclenchés par une vague de chaleur que le personnel non formé a gérée en appelant des fournisseurs à 180 $ par visite au lieu d’expliquer que la météo dépassait la capacité du système.
L’approche de OneWall nécessite du personnel formé sur place, des données de benchmarking détaillées et du temps de gestion qui ne génère aucun revenu de frais supplémentaire dans le cadre des contrats standard. Pour les propriétaires évaluant des gestionnaires tiers, la question pratique est de savoir si leur gestionnaire actuel a une raison financière d’effectuer ce travail, et si non, quelles conditions de rapport ou de contrat en créeraient une. Comme le note Kutas, le modèle de pourcentage des encaissements ne récompense que la moitié du travail, laissant les propriétaires exposés à une croissance incontrôlée des dépenses.
