Au milieu de la hausse des taux d'intérêt, des tarifs douaniers et de l'incertitude géopolitique, un groupe spécifique d'acheteurs internationaux acquiert activement des biens immobiliers de luxe à New York, tandis que de nombreux acheteurs domestiques hésitent au même niveau de prix. Selon Mukul « Micky » Lalchandani, fondateur et courtier principal d'Undivided, un cabinet de conseil en immobilier résidentiel new-yorkais spécialisé dans les condos de luxe et les nouveaux développements au-dessus de 5 millions de dollars, le profil des acheteurs internationaux a considérablement changé depuis la pandémie, avec des implications pour les promoteurs, les quartiers et la dynamique du marché à long terme.
Avant la pandémie, les acheteurs chinois représentaient près de 75 % des transactions de luxe en espèces à New York. Cela a radicalement changé après 2020, alors que les promoteurs qui avaient structuré des campagnes entières de prévente autour des acheteurs chinois ont constaté que leur public avait largement disparu. Ce qui a remplacé cette cohorte est plus varié, avec des acheteurs fortunés d'Inde émergeant comme l'un des groupes internationaux les plus actifs. Selon la National Association of Realtors, les acheteurs indiens ont acheté environ 4 700 maisons américaines d'une valeur de 2,2 milliards de dollars entre avril 2024 et mars 2025, se classant parmi les cinq premiers groupes d'acheteurs étrangers au niveau national. L'Inde a récemment dépassé la Chine en tant que plus grande source d'étudiants internationaux dans les institutions de l'Ivy League américaines, et le profil de richesse des familles faisant cet investissement éducatif reflète ce que Lalchandani observe au niveau des transactions. Bien que les acheteurs chinois mènent encore l'activité étrangère au niveau national et se concentrent à New York à des taux plus élevés que tout autre groupe, leur présence dans le pipeline des nouveaux développements de luxe s'est considérablement amincie depuis 2020. Dans l'ensemble, la demande étrangère a fortement rebondi, en hausse de 44 % sur un an après huit ans de baisse, et la composition de cette demande a changé de manière à remodeler ce que les promoteurs construisent et comment ils le vendent.
« Ils se concentrent sur le long terme », dit Lalchandani. « Le bruit politique qui fait hésiter les acheteurs domestiques n'a pas le même impact pour quelqu'un qui opère dans un environnement complexe chez lui. Ils achètent avec une perspective de 10 à 15 ans. » Cet horizon temporel change tout le cadre d'évaluation. Ces acheteurs n'essaient pas de chronométrer un cycle de taux ; ils se demandent à quoi ressemblera le profil de revente d'un bâtiment dans une décennie, qui sera l'acheteur futur, et si la dynamique d'offre du quartier soutient une appréciation à long terme. C'est le même cadre que Lalchandani applique pour chaque client via l'Undivided Value Index, un système de notation au niveau du bâtiment qui évalue les condominiums sur huit catégories pondérées, y compris la santé financière, la dynamique d'absorption et la liquidité de revente.
Les ensembles d'équipements qui ont défini le cycle précédent — de grandes aires communes conçues autour d'espaces partagés — sont remplacés. De nouveaux développements comme le 212 Fifth Avenue sont conçus autour de concepts de clubs privés : accès résidents seulement, bars à whisky, salles de conférence privées prêtes pour Zoom, et terrasses extérieures attachées à des unités individuelles plutôt que partagées avec l'immeuble. Le bureau à domicile est désormais une exigence de base ; ce qui était autrefois une deuxième chambre réservée à une famille grandissante est maintenant un espace de travail dédié. Les acheteurs demandent également des installations de gym privées dans l'unité elle-même, séparées de ce que l'immeuble offre. La préférence est pour la consolidation : moins de murs partagés, moins d'espaces partagés, et plus de contrôle sur l'environnement. Ces changements ont des conséquences réelles pour les bâtiments conçus autour d'hypothèses d'acheteurs plus anciennes. « Avant, un acheteur voulait une deuxième chambre pour un enfant », note Lalchandani. « Maintenant, ils veulent un bureau séparé. Les besoins en superficie ont changé, et les bâtiments conçus pour le profil d'acheteur précédent doivent en tenir compte. »
Le cycle actuel se concentre dans le centre-ville, une rupture avec l'ère de Billionaires Row sur la 57e rue qui a défini le précédent. Les transactions records au 150 Charles Street, 140 Jane Street et 80 Clarkson reflètent un changement structurel de préférence : les acheteurs veulent la marchabilité, la proximité des restaurants et une véritable infrastructure de quartier. Midtown autour de Central Park attire les touristes mais manque de la densité quotidienne que recherchent les acheteurs qui prévoient de vivre réellement dans la ville. Le centre-ville offre cela. Cependant, les marchés partiellement tirés par les capitaux internationaux peuvent évoluer de manière plus difficile à prévoir que les cycles tirés par la demande intérieure. Ces acheteurs sont par conception des détenteurs à long terme, mais si leur perspective change, la liquidité de revente au sommet de ce marché peut rapidement s'amincir. Ce n'est pas une raison pour éviter le marché, mais une raison pour être sélectif quant aux bâtiments dans lesquels investir, et pourquoi les fondamentaux — taux d'absorption, santé du promoteur et finances du bâtiment — comptent plus que la vue.
Pour les acheteurs domestiques essayant de comprendre un marché volatil, la cohorte internationale offre un point de référence utile. La question que ces acheteurs se posent n'est pas de savoir s'il faut acheter, mais si le bâtiment conservera sa valeur lorsqu'il sera temps de partir, et si les données soutiennent la décision. Cette discipline, quelle que soit l'origine de l'acheteur, est ce qui distingue une acquisition bien conseillée d'une erreur coûteuse.
