Le capital institutionnel reste actif dans le secteur du self-stockage, mais les critères définissant ce qui constitue une transaction viable ont considérablement changé depuis 2021, selon Tom de Jong, vice-président exécutif chez Colliers et fondateur principal de l'équipe De Jong Self Storage. Avec des transactions de self-stockage conclues dans 32 États, de Jong a observé une reconstruction en temps réel des critères d'achat institutionnels qui privilégient désormais la réalité aux projections.
La souscription est passée des hypothèses de croissance à la performance actuelle. En 2021, les acheteurs souscrivaient une croissance annuelle des loyers de cinq à sept pour cent et atteignaient encore leurs objectifs de rendement à la troisième année. Cette approche ne fonctionne plus. De Jong explique que les acheteurs institutionnels souscrivent désormais aux loyers actuels réalisés, souvent avec des projections stables, construisant leur cas de rendement sur ce que la propriété collecte réellement plutôt que sur ce qu'elle pourrait collecter un jour. Ce changement a forcé les vendeurs à se recalibrer : une propriété qui semblait être une bonne vente en 2022 basée sur une croissance projetée des loyers peut ne plus répondre aux mêmes critères aujourd'hui à moins que les revenus en place ne la soutiennent déjà.
Les critères de localisation se resserrent autour des barrières à l'entrée. Les plus grands marchés avec les barrières à l'entrée les plus élevées—comme Los Angeles, Boston et New York—reçoivent le plus d'attention institutionnelle, selon de Jong. Seattle a connu une récente augmentation de l'intérêt pour les transactions, et Portland a été constamment actif. À l'inverse, les marchés qui ont connu une forte offre nouvelle, notamment Miami, Austin, Nashville et Las Vegas, ont vu le capital institutionnel se retirer. Le schéma est cohérent : les acheteurs veulent des marchés où une nouvelle concurrence est peu susceptible de réduire à nouveau les loyers, et ils prêtent une attention particulière à savoir si un marché a plusieurs nouvelles installations encore en projet.
Les installations gérées par des mom-and-pop attirent les taux de capitalisation les plus agressifs. De Jong note que ces installations reçoivent les offres les plus agressives en termes de taux de capitalisation car les acheteurs voient un potentiel de gestion. Une installation gérée de manière informelle pendant des années, sans gestion professionnelle ou institutionnelle ni outils de revenus, représente une opportunité pour un acheteur d'intervenir et d'améliorer rapidement les performances. Les installations déjà gérées institutionnellement ne bénéficient pas de la même tarification agressive ; elles sont bien gérées, mais il y a moins de marge pour ajouter de la valeur grâce à une meilleure gestion, donc les acheteurs les traitent davantage comme des jeux de rendement que comme des jeux de potentiel.
Plusieurs compartiments de capital au sein des institutions signifient plusieurs ensembles de règles. De Jong souligne que la plupart des grands acheteurs institutionnels ne travaillent pas à partir d'un seul livre de jeu. Ils ont généralement plusieurs fonds : un fonds core ou core plus axé sur les actifs stabilisés dans des marchés établis, et un fonds value-add ou de développement prêt à prendre un risque de commercialisation pour un rendement plus élevé. Le compartiment duquel un acheteur puise détermine ce qu'il considérera ou non, donc le même acheteur peut passer sur une transaction pour un fonds et la poursuivre agressivement pour un autre.
Pour les propriétaires envisageant une vente, le message pratique est que le revenu réalisé pèse désormais plus lourd qu'un pro forma. Les propriétés avec des flux de trésorerie réels et actuels sur des marchés à forte barrière à l'entrée suscitent l'intérêt le plus compétitif, tandis que les propriétés s'appuyant sur une croissance projetée pour justifier leur prix font face à un public plus difficile. Ce passage à une souscription disciplinée marque un changement significatif par rapport au marché d'il y a quelques années et remodèle quels actifs et vendeurs concluent des transactions.
