Land Legends, une société d'investissement foncier américaine fondée par Brian Puebla, élargit son champ d'action aux opportunités de subdivision, de développement foncier et d'amélioration de propriétés dans le cadre d'une approche plus large de l'investissement dans les terrains vacants. La société basée à Fort Lauderdale a annoncé qu'elle évalue de plus en plus si une parcelle présente un potentiel supplémentaire grâce à la subdivision, l'obtention de droits, l'amélioration de l'accès, la préparation du site ou d'autres stratégies liées au développement, plutôt que de simplement acquérir et revendre la propriété dans son état actuel.
L'approche repose sur les caractéristiques de chaque propriété individuelle plutôt que sur l'application d'un modèle d'investissement identique à chaque acquisition. « Chaque propriété est différente », a déclaré Brian Puebla, fondateur de Land Legends. « Une parcelle qu'il est logique de revendre en l'état sur un marché peut avoir un potentiel complètement différent ailleurs. Nous examinons ce que le terrain peut réellement supporter et déterminons si la subdivision, les améliorations ou une autre stratégie sont pertinentes. »
Cette évaluation peut commencer avant l'acquisition d'une propriété. Land Legends prend en compte des facteurs tels que le zonage, la façade sur route et l'accès légal, la disponibilité des services publics, les conditions de sol et d'assainissement, la topographie, les zones humides, les restrictions de développement et la demande locale. Pour les parcelles plus grandes, la société peut également examiner si la division de la propriété en lots résidentiels plus petits pourrait créer un usage plus pratique du terrain.
Le processus peut varier considérablement d'un marché à l'autre. Une propriété rurale de plusieurs acres avec une façade routière substantielle et un accès à l'eau publique, par exemple, peut présenter l'opportunité de créer plusieurs parcelles résidentielles plus petites. Une propriété interstitielle plus proche d'une communauté établie peut plutôt tirer une grande partie de sa valeur de l'infrastructure existante, du développement environnant et de la demande résidentielle.
Land Legends a également évalué des propriétés où les caractéristiques physiques peuvent influencer significativement le potentiel de développement. Les ruisseaux, les zones humides, les configurations de parcelles irrégulières, la façade routière limitée et l'emplacement des points d'accès existants peuvent tous affecter la manière dont une propriété pourrait être utilisée. Dans ces situations, l'arpentage, l'évaluation des sols, l'ingénierie ou les discussions avec les autorités locales d'urbanisme et de zonage peuvent devenir une partie importante du processus de diligence raisonnable.
Pour Puebla, la stratégie élargie représente une évolution naturelle de l'expérience de l'entreprise en matière d'acquisition de propriétés vacantes sur de multiples marchés américains. « L'achat du terrain n'est qu'une partie du processus », a déclaré Puebla. « La question la plus intéressante est souvent ce qui peut advenir de cette propriété par la suite. Parfois, la bonne réponse est simplement de conserver la parcelle intacte et de la revendre. D'autres fois, il peut y avoir une opportunité de créer des lots plus petits, d'améliorer l'accès ou d'effectuer des travaux supplémentaires qui rendent la propriété plus utilisable pour le prochain propriétaire. »
La subdivision est devenue un domaine d'intérêt particulier car les grands terrains et les petites parcelles résidentielles peuvent servir des groupes d'acheteurs très différents. Cependant, Land Legends évalue ces opportunités individuellement, reconnaissant que la faisabilité de la subdivision dépend des réglementations locales, des infrastructures, des conditions physiques du site et de la demande du marché.
La société explore également des opportunités impliquant l'obtention de droits et le développement résidentiel lorsque cela est approprié, y compris des propriétés qui pourraient finalement accueillir des maisons traditionnelles, des maisons manufacturées ou d'autres usages résidentiels autorisés par les réglementations locales. Ces possibilités sont évaluées projet par projet plutôt que comme un usage prédéterminé pour les terrains acquis.
Alors que Land Legends continue d'acquérir des propriétés sur les marchés à travers les États-Unis, Puebla s'attend à ce que la stratégie de l'entreprise continue d'évoluer au-delà de la simple acquisition et revente de terrains. L'objectif, a-t-il dit, est d'identifier des opportunités pratiques où une diligence raisonnable supplémentaire, une subdivision ou des améliorations peuvent créer un chemin plus clair d'un terrain sous-utilisé vers une propriété qui sert mieux les acheteurs résidentiels, les constructeurs ou d'autres utilisateurs finaux. Plus d'informations sont disponibles sur https://thelandlegends.com.
Ce changement est important pour les propriétaires fonciers, les constructeurs et les investisseurs car il signale une approche plus nuancée de l'évaluation des terrains qui pourrait libérer l'offre de logements dans les zones mal desservies. En se concentrant sur la subdivision et le développement, Land Legends pourrait aider à remédier aux pénuries de stocks dans les marchés résidentiels tout en augmentant potentiellement les rendements pour ses investisseurs. Pour les observateurs du secteur, ce mouvement reflète une tendance croissante des sociétés d'investissement foncier à monter dans la chaîne de valeur vers l'obtention de droits et le développement, ce qui pourrait intensifier la concurrence pour les parcelles bien situées et encourager une diligence raisonnable plus professionnelle dans un marché historiquement fragmenté.
