Les experts en immobilier haut de gamme identifient une nouvelle catégorie distincte au sommet du marché résidentiel, portée par un changement structurel de la richesse mondiale et l'évolution des préférences des ultra-riches. Appelée « présidence », ce format combine des résidences privées avec des infrastructures partagées et un hôtel cinq étoiles sous une marque internationale, conçu pour une vie multigénérationnelle et une propriété à long terme.
Cette tendance reflète la croissance rapide des personnes à haut patrimoine. Selon le Rapport sur la richesse 2026 de Knight Frank, le nombre de personnes valant plus de 30 millions de dollars US est passé de 551 435 en 2021 à 713 626 en 2026 — une augmentation de plus de 160 000, soit 89 personnes franchissant ce seuil chaque jour. Forbes recense 3 428 milliardaires avec une richesse combinée de 20 100 milliards de dollars US.
Cette richesse est de plus en plus mobile. Henley & Partners prévoit que 165 000 personnes à haut patrimoine se déplaceront à l'international en 2026, soit une hausse de 16 % par rapport au record de 142 000 en 2025, alors que les familles aisées construisent des portefeuilles transfrontaliers de résidences et de droits de séjour. L'appétit pour les résidences de marque avec services professionnels est évident dans le pipeline de développement : Savills rapporte que les projets résidentiels de marque dans le monde ont augmenté de 19 % en 2025 pour atteindre environ 910, et sont en voie d'atteindre 1 747 d'ici 2032, avec le Moyen-Orient et l'Afrique du Nord comme région à la croissance la plus rapide au cours des cinq dernières années, soit 187 %.
Alors que le sommet de la pyramide des richesses s'élève, les spécialistes affirment que la demande au sommet se déplace du prix au pied carré vers l'espace, l'intimité, le bien-être, l'autonomie et une maison qui peut être conservée et transmise de génération en génération. L'argument pour traiter cela comme une catégorie distincte a été exposé dans une récente chronique du conseiller immobilier Ku Swee Yong, PDG d'International Property Advisor Pte Ltd et professeur adjoint à la Singapore Management University, où il enseigne l'investissement et la finance immobilière.
« La résidence de luxe a une nouvelle couronne, et elle a un nom : présidence », écrit-il. Selon Ku, une propriété de ce type doit répondre à plusieurs critères déterminants : elle doit occuper un emplacement exceptionnel parmi les résidences de pairs, être construite selon les normes de qualité les plus élevées, offrir de l'espace, un environnement naturel sain, la sécurité et l'autosuffisance, et créer un lieu où les propriétaires et leurs familles peuvent vivre chaque étape de la vie — bâtir une carrière, élever des enfants, profiter des loisirs, prioriser la santé et le bien-être, accueillir famille et amis, et finalement transmettre la maison aux générations suivantes. L'intimité, dans ce cas, ne signifie pas l'isolement : plutôt que de se retirer derrière leurs propres grilles, les membres de la présidence font partie d'une communauté soigneusement formée de pairs, entourés de personnes ayant des valeurs, des intérêts et des modes de vie comparables.
Ces principes sont formalisés dans un ensemble plus complet de critères qui distinguent une présidence d'un développement de luxe conventionnel. Dans sa forme la plus aboutie, le format se définit par : un hôtel cinq étoiles exploité par une marque internationale présente dans au moins trois pays, situé dans le développement ; un domaine unique de 200 hectares (environ 500 acres) ou plus ; des infrastructures complètes dans un même périmètre — sport intérieur et extérieur, club-house central, bien-être, restauration, parcs et espaces naturels, centre médical, loisirs et sécurité, plus une ancre de style de vie comme un club de golf, d'équitation ou de yacht ; une séparation claire des zones publiques et privées, avec des résidences derrière leur propre périmètre de sécurité multicouche et isolées des espaces destinés aux clients tels que l'hôtel, les restaurants et le spa ; un modèle de service premium 24h/24 et 7j/7 avec une équipe dédiée aux soins des résidents, des services de conciergerie, des accords de niveau de service (SLA) standardisés et une plateforme numérique pour gérer chaque besoin ménager et de style de vie ; un code architectural unifié régissant le style et la cohérence de chaque bâtiment du domaine ; et un principe de voisinage égal, selon lequel une communauté de propriétaires partageant les mêmes idées peut profiter de l'intimité tout en restant partie d'un environnement social engageant.
Des exemples pleinement intégrés restent rares dans le monde, et les spécialistes affirment que la demande dépasse l'offre alors que le nombre de ménages ultra-riches continue de croître.
