Selon des experts du secteur, les constructions neuves sont depuis longtemps sous-représentées dans les données MLS en raison d'un décalage fondamental entre la conception des services d'inscriptions multiples et la manière dont les constructeurs vendent réellement les maisons. Bill Gaul, PDG de Builders Update et président du sous-comité RESO Data Dictionary New Construction, explique que l'infrastructure MLS a été conçue pour les transactions de revente et n'a jamais été adaptée aux processus de vente spécifiques des constructeurs. « C'est comme essayer de faire entrer une cheville ronde dans un trou carré dans le MLS », dit Gaul.
Les conséquences sont tangibles pour les agents et les acheteurs. Les agents présentent souvent une inscription trouvée dans le MLS, pour découvrir un lotissement avec plusieurs modèles quasi identiques, chacun ayant sa propre stratégie de prix et son calendrier de construction. Cette confusion provient d'incohérences terminologiques de base : des termes comme « en construction », « à construire » et « prêt à emménager rapidement » sont utilisés différemment selon les systèmes. Gaul a passé un an à travailler au sein du sous-comité RESO pour normaliser ces termes, parvenant à un consensus qu'il dit désormais « utilisable pour les constructeurs ».
Les constructeurs ont également des raisons stratégiques de répertorier de manière sélective. Lorsqu'une maison est inscrite dans le MLS, le prix de vente est généralement divulgué à la clôture, ce qui peut compliquer la tarification dans un lotissement avec des unités similaires. Gaul compare cela à un concessionnaire automobile : si les acheteurs connaissaient le prix exact payé pour le même véhicule, les négociations partiraient de ce montant. Les constructeurs préfèrent garder chaque transaction confidentielle pour maintenir un levier de prix. « Les constructeurs ne mettront que leur maison modèle, peut-être quelques autres modèles », dit Gaul. « Ils ne vont pas tout mettre. » En conséquence, les systèmes MLS sous-représentent l'inventaire des constructions neuves, et les acheteurs qui s'appuient sur les recherches MLS passent à côté de maisons disponibles.
Le problème des normes de données est aggravé par un manque de formation des agents spécifique aux constructions neuves. Les programmes de licence se concentrent sur les transactions de revente, pas sur les calendriers de construction, les plans d'étage ou les contrats des constructeurs. « On n'enseigne pas aux agents comment vendre des constructions neuves », note Gaul. Ce fossé affecte la façon dont les agents gèrent les visites des acheteurs ; Gaul recommande aux agents de visiter tous les constructeurs de leur marché avant de travailler avec un acheteur pour identifier la meilleure correspondance dès le début.
Builders Update répond à ces problèmes en fournissant des données provenant directement des constructeurs, contournant les agrégateurs tiers. La plateforme horodate chaque inscription et effectue des contrôles de qualité, détectant des erreurs comme une maison listée à 1 500 $ au lieu de 1,5 million $. Étant donné que le statut de construction et les prix changent rapidement, les données passant par plusieurs intermédiaires peuvent être obsolètes au moment où elles parviennent aux consommateurs. « Nous voulons devenir la source pure pour les données de construction neuve », dit Gaul.
La plateforme sert actuellement environ 858 000 agents aux États-Unis et s'étend à l'international, disponible en neuf langues et neuf devises. Grâce à un récent partenariat d'ambassadeur avec le réseau MLS mondial GDX, Gaul vise à connecter l'inventaire de constructions neuves américain avec des acheteurs en Amérique latine, en Europe et au-delà. Builders Update fonctionne parallèlement aux systèmes MLS existants plutôt que de les remplacer, et son efficacité dépend de la participation des constructeurs.
Les modifications du dictionnaire de données RESO que Gaul a défendues sont passées du sous-comité à un vote plus large, où des organisations moins axées sur les constructions neuves pourraient résister au changement. Alors que les constructeurs représentent une part croissante de l'inventaire disponible, les acheteurs recherchant via des outils basés sur le MLS continueront de voir une image incomplète jusqu'à ce que les normes rattrapent leur retard.
