Avec la hausse des taux d'intérêt et la baisse de la valeur des biens immobiliers poussant davantage de propriétaires vers le défaut de paiement, un expert de premier plan en dette en difficulté souligne que le moment de la communication avec le prêteur peut déterminer l'éventail des options disponibles pour les emprunteurs. Jack Miller de Gelt Financial LLC estime que la vision conventionnelle de la forclusion comme un processus conflictuel amène les emprunteurs à mal interpréter leur situation, les poussant souvent à retarder le contact jusqu'à ce qu'il soit trop tard.
Selon Miller, les emprunteurs qui contactent leur prêteur cinq à dix jours avant un paiement manqué—avec une explication claire et une proposition concrète—sont traités comme des partenaires, tandis que ceux qui attendent que le prêteur prenne l'initiative sont traités comme des problèmes. « Vous avez beaucoup plus de crédibilité si vous appelez aujourd'hui plutôt que d'attendre 30 jours que le prêteur vous poursuive », dit-il.
Dans les situations de défaut, les prêteurs conservent un pouvoir discrétionnaire important quant à l'offre de report, de modification des conditions du prêt, de report des paiements manqués à la fin du prêt ou d'acceptation d'échéanciers de paiement partiel. Ce pouvoir discrétionnaire est façonné par l'évaluation par le prêteur de la fiabilité et de l'intention de l'emprunteur. Un emprunteur qui appelle à l'avance et reconnaît son obligation tout en présentant un plan démontre des qualités qui incitent le prêteur à travailler favorablement. « Le prêteur sait que vous vous souciez de lui, que vous le respectez », dit Miller. « C'est une crédibilité énorme. »
En revanche, un emprunteur qui attend que le prêteur ait envoyé des avis, effectué des appels de recouvrement ou entamé des procédures judiciaires a perdu cette crédibilité. Même si la situation financière de l'emprunteur est identique à celle d'un appelant proactif, la perception du prêteur diffère nettement, et cette perception façonne ce qui est offert.
Une communication précoce débloque des arrangements spécifiques autrement indisponibles. Miller décrit plusieurs options concrètes : un emprunteur en retard de trois mois pourrait demander au prêteur d'ajouter les paiements manqués à la fin du prêt et de reprendre les paiements normaux ; un emprunteur qui ne peut effectuer que des paiements partiels pourrait proposer de payer la mensualité régulière plus un montant supplémentaire chaque mois jusqu'à ce que les arriérés soient épongés. « La plupart des prêteurs essaieront de travailler avec les gens », dit Miller, lorsque les emprunteurs « abordent le prêteur sans chichi, sans excuses » et présentent un plan réaliste.
Une fois les procédures judiciaires entamées, le fardeau financier s'accélère rapidement. Miller note qu'un emprunteur initialement en retard de 6 000 $ peut avoir besoin de trouver 15 000 $ ou plus une fois les honoraires d'avocat ajoutés. « Cela devient beaucoup plus compliqué et coûteux plus vous attendez », dit-il.
Miller présente la tendance à éviter le contact avec le prêteur comme une réaction humaine prévisible au stress financier. Les emprunteurs sont souvent honteux, anxieux et incertains, se convainquant que la situation se résoudra d'elle-même. Cet optimisme est généralement mal placé. « Ce n'est pas réaliste », dit-il. Le coût de l'évitement s'aggrave rapidement : chaque semaine de silence durcit la position du prêteur, avance les délais juridiques et réduit les options.
Gelt Financial, qui travaille avec des emprunteurs en défaut, constate systématiquement qu'un engagement précoce produit de meilleurs résultats qu'une intervention tardive. Miller recommande de contacter le prêteur cinq à dix jours avant un paiement manqué—par téléphone, par courriel, ou les deux—avec une explication brève et honnête et un calendrier proposé pour la résolution. « Quoi qu'il soit arrivé, j'étais malade, j'étais à l'hôpital, je sais que c'est dû le 1er juillet, je ne vais pas pouvoir payer pendant 30 jours », dit-il, décrivant le type de communication directe qui préserve les options.
Alors que le nombre d'emprunteurs en difficulté augmente, la distinction entre ceux qui communiquent tôt et ceux qui évitent tout contact devrait encore se creuser. Les emprunteurs qui agissent de manière proactive conservent l'accès aux reports, aux modifications de paiement et aux options de restructuration qui deviennent indisponibles une fois les procédures judiciaires entamées. Pour plus d'informations sur la façon dont Gelt Financial travaille avec les emprunteurs en difficulté, visitez geltfinancial.com/lending.
Avertissement : Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou immobilier.
