Les incitations fiscales stimulent une flambée d'investissements de fin d'année dans les propriétés en crédit-bail net à locataire unique

Les courtiers en ventes d'investissement signalent une augmentation de l'activité transactionnelle de fin d'année alors que les acheteurs recherchent les avantages de la dépréciation bonus avant la conclusion de 2025. Une législation fédérale récente a rétabli une dépréciation bonus de 100 % pour certaines catégories d'immobilier commercial, y compris les propriétés liées à l'automobile, créant une urgence motivée par la stratégie fiscale plutôt que par le timing du marché.

Brittany Megrath, CCIM et directrice de M Square Commercial, explique que la fin de l'année représente une période particulièrement chargée car les investisseurs cherchent à profiter de la dépréciation sur les nouveaux achats. La disposition sur la dépréciation bonus, qui était passée progressivement de 100 % à 40 % au cours des années précédentes, a retrouvé toute sa force grâce à une politique fédérale récente. Ce rétablissement s'applique particulièrement aux classes d'actifs automobiles, y compris les stations de lavage et les centres de vidange rapide, redirigeant l'attention des investisseurs vers les propriétés offrant des avantages fiscaux immédiats parallèlement aux rendements opérationnels.

Les centres de vidange rapide représentent ce que Megrath caractérise comme des opportunités sous-estimées sur le marché du crédit-bail net à locataire unique. Ces propriétés offrent des avantages fiscaux combinés à des caractéristiques pratiques de site et à des programmes d'expansion établis pour les locataires. Elles nécessitent des emprises plus petites que les utilisations automobiles traditionnelles, permettant un développement sur des parcelles contraintes tout en bénéficiant du même traitement de dépréciation bonus à 100 % que les installations automobiles plus grandes. Les locataires corporatifs développent activement leurs activités dans le secteur de la vidange rapide selon les observations de l'industrie.

L'année 2025 a présenté des défis d'exécution dans l'ensemble de l'immobilier commercial, le travail de conseil en sélection de site et développement de M Square révélant des frictions persistantes dans la finalisation des transactions. De nombreuses opérations ont nécessité des efforts considérables pour aboutir, obligeant les promoteurs à faire preuve de créativité avec les solutions de financement. Les promoteurs se sont tournés de plus en plus vers le prêt privé lorsque le financement institutionnel s'est avéré trop restrictif ou trop lent, le choix de la source de capital devenant plus conséquent car il détermine la structure du projet, la période de détention et la stratégie de sortie.

En regardant vers 2026, M Square anticipe que la poursuite de la baisse des taux d'intérêt améliorera l'appétit pour les investissements dans les actifs en crédit-bail net à locataire unique alors que les rendements alternatifs à revenu fixe deviennent moins compétitifs. Les propriétés offrant des rendements de 6 à 7 % pourraient retrouver l'attention des investisseurs avec le déclin des rendements des obligations du Trésor et des taux des CD, améliorant l'attractivité ajustée au risque de l'immobilier commercial par rapport aux alternatives à plus faible risque. Les locataires à petite emprise dans les catégories café et restauration rapide devraient maintenir leurs programmes d'expansion jusqu'en 2026 malgré les défis du marché du financement.

Le comportement du secteur bancaire influencera la vitesse des transactions, les prêteurs institutionnels ayant réduit leur exposition à l'immobilier commercial pendant l'incertitude récente étant confrontés à des décisions concernant la reprise des relations avec les emprunteurs. M Square Commercial anticipe faciliter 30 à 40 transactions annuellement sur ses marchés cibles dans les régions du Sud-Est et du Mid-Atlantic, en se concentrant sur les catégories boissons, automobile et commerce de détail rapide. Plus d'informations sur leurs services sont disponibles sur https://www.msquarecommercial.com.