Les prêts hypothécaires sur 50 ans critiqués pour leur impact négatif sur l'accumulation de capital propre

Les propositions de prêts hypothécaires sur 50 ans comme solution au problème d'accessibilité au logement suscitent le scepticisme des professionnels de la finance immobilière. Ces derniers affirment que l'allongement des durées compromet la fonction de création de richesse liée à la propriété, malgré la réduction des mensualités. Scott Spelker, fondateur de The Spelker Team, actif sur les marchés immobiliers, a analysé les implications sur le capital propre d'une extension des durées de prêt au-delà de la structure standard de 30 ans qui domine actuellement le crédit résidentiel.

« Des mensualités plus basses signifient que plus de personnes peuvent accéder à des logements qu'elles n'auraient autrement pas pu se permettre », reconnaît Spelker. « Mais cette solution pourrait en réalité nuire aux personnes mêmes qu'elle est censée aider. » Un prêt d'un million de dollars à 6 % d'intérêt illustre les compromis. Sur 30 ans, les mensualités s'élèvent à environ 6 000 dollars, tandis qu'une durée de 50 ans les réduit à environ 5 200 dollars, soit une économie de 700 à 800 dollars par mois.

Cependant, les tableaux d'amortissement révèlent des coûts à long terme substantiels. Après 30 ans de remboursements sur un prêt de 50 ans, environ 750 000 dollars de capital restent dus. Le total des intérêts payés sur l'ensemble de la période de 50 ans atteint environ 2 millions de dollars, contre 1 million pour un prêt sur 30 ans. « Vous avez effectué 30 ans de paiements et à peine entamé le capital », note Spelker. « Sur l'ensemble des 50 ans, vous paierez environ deux fois plus d'intérêts que pour un prêt sur 30 ans. »

La différence dans la constitution de capital propre apparaît plus clairement sur les périodes de détention typiques. Après 10 ans sur un prêt de 30 ans, le remboursement du capital génère environ 75 000 dollars de capital propre. Un prêt sur 50 ans n'en génère que 17 000 dollars sur la même période. « Lorsque vous vendez pour déménager dans votre prochain logement, cette différence impacte significativement ce que vous pourrez vous permettre ensuite », explique Spelker.

Le mécanisme de création de richesse lié à la propriété repose sur l'épargne forcée via les remboursements hypothécaires obligatoires. Contrairement aux versements d'investissement discrétionnaires que les emprunteurs pourraient sauter en cas de difficultés financières, les obligations hypothécaires sont prioritaires pour éviter d'endommager leur crédit. « Chaque mois, vous effectuez ce paiement hypothécaire. Vous ne voulez pas avoir un mauvais crédit, donc vous le priorisez », déclare Spelker. « Avec le temps, vous constituez du capital propre sans avoir à prendre de décisions d'investissement actives. »

La structure du prêt sur 50 ans compromet cette accumulation de richesse. « Vous effectuez des paiements pendant des décennies avec une accumulation minimale de capital propre », remarque Spelker. « Vous louez essentiellement à la banque à un coût extraordinairement élevé. » Les rendements de l'investissement immobilier dépendent largement de l'effet de levier, amplifiant la plus-value. Une propriété d'un million de dollars achetée avec 10 % d'appréciant de 3 % par an génère 30 000 dollars de plus-value, soit un rendement de 30 % sur le capital investi avant traitement fiscal différé.

« C'est pourquoi l'immobilier surperforme historiquement malgré des taux d'appréciation relativement modestes », explique Spelker. « Mais cela ne fonctionne que si vous constituez réellement du capital propre. » Les durées de prêt prolongées réduisent cet avantage en ralentissant la réduction du capital qui transforme progressivement les positions à effet de levier en capital propre. Pour les emprunteurs nécessitant une réduction de 700 dollars de leur mensualité pour pouvoir acheter, Spelker recommande de reconsidérer leurs objectifs de prix plutôt que d'allonger la durée du prêt.

« Si vous vous étirez pour acheter un logement et que cette différence de 700 dollars par mois est cruciale, je vous encouragerais à vous demander si vous n'achetez pas un bien trop cher », dit-il. « L'immobilier reste un investissement fantastique, mais seulement si vous constituez un capital propre significatif au fil du temps. » Acheter des biens moins chers avec des mensualités gérables sur 30 ans crée de meilleurs résultats en matière de richesse à long terme que de s'étirer pour des propriétés plus chères nécessitant des durées prolongées.

Selon l'analyse de Spelker, les emprunteurs capables de supporter des mensualités plus élevées sur des prêts de 30 ans obtiennent de meilleurs résultats qu'en optant pour des durées de 50 ans et en investissant la différence de paiement. Même en supposant un rendement de 8 % sur les économies de paiement investies, l'accumulation de capital propre et la différence de coût total des intérêts favorisent les durées de prêt plus courtes pour la création de richesse.

Le débat sur les prêts hypothécaires de 50 ans émerge dans un contexte de défis d'accessibilité au logement sur des marchés où les prix des propriétés ont augmenté plus vite que les revenus, créant des barrières d'accès pour les primo-accédants et les ménages à revenus intermédiaires. Les partisans soutiennent que les durées prolongées offrent un accès au marché aux acheteurs autrement exclus, tandis que les critiques affirment que ces structures créent des charges financières à long terme qui surpassent les gains d'accessibilité à court terme.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans dominent le crédit résidentiel américain, distinguant le financement du logement aux États-Unis des marchés internationaux où les durées plus courtes, les taux variables ou les paiements forfaitaires sont plus courants. La fonction de création de richesse de la propriété dépend de l'accumulation de capital propre via le remboursement du capital, complétant la plus-value immobilière, créant une croissance du patrimoine net qui représente historiquement le plus grand actif des ménages de la classe moyenne.