Les partenariats public-privé alimentent une poussée de développement de 3,5 milliards de dollars en Floride du Sud

Les municipalités de Floride du Sud déploient des partenariats public-privé pour exécuter des projets de développement que les budgets locaux ne peuvent pas financer indépendamment, avec des ventes de terrains atteignant 3,56 milliards de dollars début 2025 dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach. Selon Larry Mastropieri, courtier/propriétaire du groupe Mastropieri, ces partenariats permettent aux villes de contribuer des terrains ou des accords de location à long terme tandis que les promoteurs privés fournissent le capital, la construction et la gestion opérationnelle. Les projets couvrent le logement abordable, les installations sportives, les lieux de divertissement et les infrastructures touristiques.

"Les villes aux budgets limités et aux coûts de développement croissants utilisent ces partenariats pour avancer sans augmenter les impôts", selon l'analyse de marché de MIAMI REALTORS, qui suit l'activité transactionnelle régionale. Le plus grand P3 axé sur le logement implique le développement de 3 milliards de dollars de SG Holdings sur 63 acres de terrains principalement publics dans le quartier Little River de Miami. Le projet fournira plus de 5 700 logements abordables et pour travailleurs ainsi que des espaces commerciaux dans le cadre d'un bail de 99 ans avec le comté de Miami-Dade.

À Cutler Bay, le promoteur Terra construit 724 unités pour travailleurs en deux phases sur le site du South Dade Government Center, en utilisant les dispositions du Live Local Act qui permettent une flexibilité de zonage en échange d'engagements en matière de logement abordable. Le projet Magnus Brickell à Miami représente une collaboration entre Related Group, le comté de Miami-Dade et les écoles publiques, produisant une tour de 29 étages avec 465 unités dont 163 logements pour travailleurs et un terrain dédié à une nouvelle école primaire et collège. Le projet The Era à Fort Lauderdale a démarré en mars 2025 avec 400 appartements dont 210 unités réservées au logement pour travailleurs, soutenu par des remboursements d'impôts de 15 et 30 ans des gouvernements municipal et comté.

Les projets d'infrastructures sportives et récréatives incluent le Sports Performance Hub à Homestead, dirigé par l'ancien joueur de NBA Manu Ginóbili et soutenu par Riccardo Silva, représentant un investissement de 280 millions de dollars comprenant un stade de 10 000 places, un hôtel, une académie et des terrains de sport. Le comté de Miami-Dade a proposé un parc multisports régional de 47 acres près de Trump National Doral avec des terrains de soccer pour tournois, des gradins, des courts de pickleball et des installations de tennis. The Fort à Fort Lauderdale a ouvert en février 2025 avec 43 courts de pickleball, des suites de luxe, des restaurants, des commerces et une programmation musicale développée via une structure P3 avec la ville.

Les projets de courts de padel se développent avec Miami Beach approuvant Padel X pour construire des courts de padel climatisés au sommet de deux parkings municipaux au 640 17th Street et 550 Lenox Avenue dans le cadre d'accords de location de 10 ans. South Miami étudie une proposition de Van Veggel Ventures pour cinq courts de padel sur le parking de South Miami au 5829 S.W. 73rd Street, avec une fin de construction prévue en moins de 10 semaines si approuvé.

Les projets touristiques et de divertissement incluent la proposition d'hôtel Beckham soumise à Miami Gardens près du Hard Rock Stadium et un centre des arts du spectacle prévu au 18600 N.W. 25th Avenue. Riviera Beach recherche des propositions pour développer Marina Village Phase II, un site riverain de 90 acres, avec des bureaux, des commerces, des lieux de divertissement et un développement hôtelier destiné à attirer les investissements touristiques. Le siège de Napster Studios à Fort Lauderdale, prévu comme un campus de création cinématographique et de contenu de 162 000 pieds carrés sur un site Superfund vacant au 1300 N.W. 31st Avenue, pourrait soutenir plus de 1 000 emplois à long terme.

Les données de MIAMI REALTORS montrent des ventes de terrains concentrées à Homestead, Palm Beach Gardens et The Acreage, où des constructeurs comme Lennar et DR Horton acquièrent de grandes parcelles. L'activité de développement se concentre particulièrement sur des zones abordables comme Florida City. La forte augmentation des investissements fonciers indique la confiance des promoteurs dans la trajectoire de croissance de la Floride du Sud alors que les villes poursuivent l'expansion des infrastructures sans dépenses publiques importantes. Les villes avec les portefeuilles P3 les plus actifs en 2025 incluent Miami, Fort Lauderdale, Homestead, Cutler Bay, Miami Gardens, Riviera Beach et South Miami.

Séparément, les municipalités de Floride du Sud ont approuvé des millions en incitations économiques basées sur la performance pour attirer des sièges sociaux et des emplois bien rémunérés. ServiceNow a reçu l'approbation pour jusqu'à 2 millions de dollars d'incitations à West Palm Beach en échange de la création de plus de 800 emplois avec un salaire moyen de 170 000 dollars, plus un investissement en capital de 50 millions de dollars. Banco Santander a reçu 5 millions de dollars pour soutenir 250 nouveaux emplois avec un salaire moyen annuel de 115 000 dollars dans le quartier financier Brickell de Miami tout en conservant 702 postes existants. BioStem Technologies a reçu 300 000 dollars pour le transfert de son siège social à Boca Raton, s'engageant à créer 100 nouveaux emplois avec un salaire moyen de 81 000 dollars et 49,5 millions de dollars d'améliorations en capital.

Ces niveaux de salaire dépassent substantiellement les moyennes des comtés : Miami-Dade à 88 800 dollars, comté de Palm Beach à 86 500 dollars et comté de Broward à 77 000 dollars selon les données du Bureau américain des statistiques du travail. Les projets P3 augmentent généralement la valeur des propriétés voisines en ajoutant des logements, des emplois, des divertissements et des services publics. Cependant, la densité accrue et le trafic représentent des considérations potentielles selon l'échelle du projet. Cette poussée de développement positionne la Floride du Sud pour ce que les acteurs du marché caractérisent comme l'une des plus grandes expansions d'infrastructures de la région depuis des décennies, les P3 servant de principal mécanisme d'exécution pour les projets dépassant les budgets municipaux traditionnels.