Environ 100 millions de personnes aux États-Unis sont locataires, et pour beaucoup, le chemin vers la propriété reste inaccessible en raison d'un manque d'éducation financière. Steven Libman, fondateur d'Investing With Purpose™, une entreprise immobilière multifamiliale guidée par la foi, estime que cet écart est à la fois un échec sociétal et une opportunité. Après 15 ans d'exploitation de propriétés multifamiliales, Libman a développé un modèle d'investissement communautaire qui place l'éducation financière au cœur de sa démarche. Ce modèle est désormais promu via Investing With Purpose, avec un exemple concret dans une propriété détenue par Integrity Holdings Group (IHG), une entreprise cofondée par Libman.
L'écart de richesse entre locataires et propriétaires est frappant : le propriétaire moyen a une valeur nette de plus de 350 000 $, tandis que le locataire moyen a une valeur nette d'environ 10 500 $. Libman soutient que cette disparité ne provient pas principalement des différences de revenus, mais d'un manque de connaissances, d'accès et de décisions composées prises sans les bonnes informations. « Nous avons très bien réussi à concilier notre générosité et notre philanthropie avec nos valeurs fondamentales », dit-il. « Mais en ce qui concerne nos investissements, nous externalisons notre conscience et notre réflexion à quelqu'un d'autre. »
Le programme d'éducation financière est actuellement mis en œuvre dans une propriété de 418 logements à Lubbock, au Texas, détenue et exploitée par IHG. La propriété propose un programme en partenariat avec Financial Peace University de Dave Ramsey, animé par des coordinateurs de ministère sur place. Le programme gratuit couvre la réduction de la dette, l'amélioration du crédit et les stratégies d'épargne — des mécanismes fondamentaux de la santé financière que de nombreux résidents de logements multifamiliaux n'ont jamais abordés de manière structurée. Il s'agit du même cadre de programme de ministère des actifs qu'Investing With Purpose promeut dans l'ensemble de son portefeuille.
Ce qui rend le programme de Lubbock particulièrement remarquable, c'est que la communauté est composée de duplex individuels avec titres de propriété distincts. Les résidents qui terminent le programme et atteignent des jalons de qualification ont la possibilité d'acheter leur propre logement, passant de locataire à propriétaire, et dans certains cas à propriétaire bailleur, dans un délai réaliste soutenu par des partenariats avec des coopératives de crédit et des banques locales. « Peut-être que la mère célibataire qui pensait qu'elle serait locataire pour toujours est, deux ans plus tard, propriétaire bailleur », dit Libman. « Cela change la trajectoire pour elle et ses enfants. »
Le modèle n'est pas simplement philanthropique ; il apporte également des avantages commerciaux tangibles. Les données de rétention des propriétés qui appliquent ce modèle montrent que les résidents ayant six ou sept amis dans le même complexe sont environ 45 à 50 % moins susceptibles de partir. Le taux d'attrition des baux dans les propriétés dotées de programmes d'engagement communautaire structurés diminue de 40 à 50 %, réduisant les coûts de rotation et stabilisant les revenus. Le programme d'éducation financière est donc un investissement dans la stabilité communautaire, ce qui soutient à son tour la performance des actifs.
Investing With Purpose développe également des programmes de tutorat estival et des activités pour enfants dans plusieurs propriétés de son portefeuille pour combler le fossé d'apprentissage documenté qui affecte les enfants vivant dans des logements multifamiliaux pendant les vacances scolaires. L'objectif de toutes ces initiatives est de répondre aux besoins réels, de créer des liens authentiques et de créer un environnement où les gens souhaitent rester.
Le programme de Lubbock est relativement nouveau, et les résultats complets sont encore en cours de suivi. Cependant, le cadre est reproductible, et Libman l'applique à un portefeuille croissant via Investing With Purpose. La question plus large que soulève ce modèle est de savoir quelle responsabilité un exploitant a envers les personnes qui vivent dans ses actifs. Pour la plupart des exploitants, la réponse s'arrête à l'entretien, à la sécurité et au respect du bail. Pour un exploitant guidé par la foi, soutient Libman, cette réponse est insuffisante. « L'endroit où les gens vivent affecte presque tout ce qui touche à leur vie », dit-il. « Les communautés qu'ils construisent, les personnes avec qui ils sont, si nous pouvons avoir un impact sur la vie de quelqu'un au sein d'une communauté, et ensuite voir l'effet papillon de cela, c'est incommensurable. »
Plus d'informations sur le programme de ministère des actifs et le modèle d'investissement communautaire plus large de l'entreprise sont disponibles sur investingwithpurpose.org/impact.
