Le moment où un investisseur immobilier reçoit sa première déclaration de revenus de partenariat K-1, beaucoup supposent que quelque chose a mal tourné. Le document montre une perte, alors que leur compte bancaire montre des distributions. Cette contradiction apparente déroute de nombreux investisseurs multifamiliaux et les amène à mal interpréter l'une des caractéristiques les plus précieuses de l'investissement multifamilial, selon Steven Libman, fondateur de Investing With Purpose™.
Libman dit que ce décalage entre les pertes papier et les liquidités réelles est l'un des points de confusion les plus courants qu'il rencontre. Il découle d'une association profondément enracinée entre le mot « perte » et un préjudice financier réel. Dans l'immobilier, une perte K-1 signale généralement le contraire : un avantage fiscal qui peut améliorer les flux de trésorerie et la richesse à long terme de l'investisseur.
La mécanique commence avec l'amortissement. Le code fiscal permet aux propriétaires de déduire l'usure d'un bâtiment au fil du temps, même si aucun chèque n'est jamais émis pour cette usure. Pour l'immobilier résidentiel, le calendrier d'amortissement standard étale cette déduction sur 27,5 ans. Une étude de séparation des coûts, un rapport d'ingénierie qui décompose la propriété en ses composants individuels, peut identifier les éléments qui bénéficient de calendriers d'amortissement plus courts de cinq, sept ou 15 ans. Avec un amortissement bonus de 100 %, tout ce qui relève d'un calendrier de 15 ans ou moins peut être entièrement déduit dans la première année.
Le résultat est qu'une propriété peut générer un flux de trésorerie réel et positif, des dépôts réels sur des comptes, tout en produisant simultanément une perte fiscale suffisamment importante pour couvrir entièrement ces revenus. « Quand on nous apprend à entendre "perte", on pense "Oh non, j'ai perdu de l'argent", dit Libman. Et dans l'immobilier, une perte K-1 signifie généralement le contraire de ce qui se passe dans la vie réelle. Cela signifie simplement que c'est une dépense non monétaire. » Le K-1 lui-même relie l'amortissement de la propriété à la déclaration de revenus de l'investisseur individuel. C'est un document fiscal de partenariat, une part des revenus, pertes et déductions du partenariat, qui circule directement dans la déclaration personnelle de l'investisseur. L'étude de séparation des coûts génère les pertes ; le K-1 les livre.
Libman dit que les investisseurs laissent le plus souvent de la valeur derrière eux en comprenant mal ce qui arrive aux pertes qu'ils ne peuvent pas utiliser immédiatement. On suppose que les pertes non utilisées expirent. Selon Libman, elles n'expirent pas. Si un investisseur génère 150 000 $ de pertes K-1 au cours d'une année donnée mais n'a que 100 000 $ de revenu imposable à compenser, les 50 000 $ restants ne disparaissent pas. Ils se reportent indéfiniment, disponibles pour compenser les revenus des années futures. Cette fonction de report transforme l'amortissement d'un avantage d'un an en un actif fiscal à long terme. « Ils se reportent à perpétuité, donc ils peuvent continuer à compenser les revenus à l'avenir, pas seulement cette année », dit Libman. « Ce n'est pas comme si vous ne les utilisiez pas, vous les perdiez. Vous pouvez les conserver. »
Un investisseur qui construit un portefeuille d'actifs multifamiliaux au fil du temps peut accumuler un pool croissant de pertes reportées qui continue de couvrir les revenus longtemps après que l'amortissement initial a été généré. Libman décrit cela comme un effet de composition, non pas sur les pertes elles-mêmes, mais sur le capital qui aurait autrement été payé en impôts et qui est réinvesti à la place. « C'est en partie un report. Ce n'est pas une gomme magique », dit Libman, « mais si vous ne payez pas d'impôts et que cela peut composer pendant que vous utilisez cet amortissement, vous pouvez voir votre valeur nette grimper beaucoup plus vite. »
La possibilité d'utiliser les pertes K-1 dépend fortement de la situation fiscale individuelle, et c'est là que beaucoup de gens font des suppositions coûteuses. L'IRS distingue les revenus passifs et actifs, et la plupart des pertes immobilières sont classées comme passives, ce qui signifie qu'elles ne peuvent généralement compenser que d'autres revenus passifs, pas les revenus d'emploi W-2. Pour ceux qui ont un emploi W-2, cela crée une limitation. Cependant, Libman souligne une stratégie qui peut changer cette image : la désignation de professionnel de l'immobilier. Selon les règles de l'IRS, un contribuable qui consacre au moins 750 heures par an à des activités immobilières, pas nécessairement en tant qu'agent agréé, mais en tant qu'investisseur, exploitant ou propriétaire de location à court terme, peut être admissible à un traitement qui permet à ces pertes de compenser d'autres revenus, y compris les revenus W-2 lorsqu'il déclare conjointement avec un conjoint admissible. « Si vous avez un conjoint avec un W-2 et que vous êtes un professionnel de l'immobilier, alors cet amortissement peut réellement compenser une partie du revenu W-2 parce que vous êtes mariés et que vous déposez conjointement », dit Libman.
Ceux qui ne comprennent pas ces règles peuvent sous-estimer la valeur de leurs pertes K-1 ou les appliquer incorrectement et créer une exposition à la conformité. Chez Investing With Purpose, Libman dit que la firme effectue des études de séparation des coûts dans le cadre standard du processus d'acquisition, générant l'amortissement qui circule dans les K-1. La firme traite les pertes fiscales qui en résultent comme un avantage superposé au cas d'investissement autonome de la propriété, et non comme un substitut. « Nous souscrivons la propriété comme autonome, et ensuite l'avantage fiscal est un peu la cerise sur le gâteau », dit Libman. « Nous n'en faisons jamais partie de nos hypothèses de souscription. »
Libman note que l'amortissement n'élimine pas définitivement l'obligation fiscale. Il y a une récupération lors de la vente de l'actif ; l'IRS récupère une partie de l'avantage. Mais ceux qui achètent une nouvelle propriété la même année qu'ils vendent génèrent un amortissement frais, créant ce que Libman décrit comme un avantage fiscal empilé qui continue le cycle. Pour ceux qui traitent les documents K-1 comme de la paperasse plutôt que comme une stratégie, Libman dit que comprendre ces mécanismes est une exigence de base pour gérer le capital de manière responsable.
