Les investisseurs immobiliers new-yorkais s'éloignent des projets traditionnels de fix-and-flip pour se tourner vers des prêts à la construction plus importants, selon Ruben Izgelov, PDG et fondateur de We Lend, un prêteur direct privé basé à New York. Izgelov indique qu'une part croissante du volume de prêts de la société est désormais consacrée à la construction neuve, aux conversions en copropriété et aux extensions verticales ou horizontales, une tendance qui devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année.
We Lend a historiquement été connue pour financer des prêts de fix-and-flip à rotation rapide à New York et dans le New Jersey, mais Izgelov affirme que cette réputation est dépassée. L'entreprise est soutenue par l'ensemble de la structure de capital et prend toutes les décisions de souscription et de financement en interne, ce qui lui permet d'entreprendre des projets plus complexes que les rénovations standard.
Selon Izgelov, le modèle standard de fix-and-flip — acheter une propriété, investir entre 50 000 et 100 000 dollars dans des travaux esthétiques, puis revendre — ne génère plus les rendements d'antan. La hausse des coûts et la réduction des marges ont poussé les investisseurs vers des projets plus importants et plus complexes. « Les rendements de nos emprunteurs se compriment », a déclaré Izgelov. « Le modèle général de fix-and-flip ne fonctionne plus autant qu'avant, donc les investisseurs ont dû faire preuve de créativité, ce qui nécessite des travaux de construction et de rénovation plus lourds et plus substantiels. »
Ce changement est évident dans les chiffres. Les budgets de construction sur les transactions passant par We Lend sont passés de la fourchette de 100 000 à 200 000 dollars à celle de 1 à 2 millions de dollars. Dans certains cas, le budget de construction dépasse désormais le prix d'achat de la propriété elle-même.
Les projets plus importants comportent plus de risques, et Izgelov affirme que We Lend gère ce risque en se concentrant sur les marchés qu'elle connaît bien et en exigeant une documentation que la plupart des prêteurs négligent. Avant de financer une conversion ou une extension, l'entreprise exige une lettre d'un architecte confirmant que les travaux peuvent être réalisés de plein droit, sans demande de rezonage ou de dérogation. Pour les travaux plus importants, l'entreprise exige également que les entrepreneurs généraux signent des garanties d'achèvement.
« Nous voulons que les entrepreneurs généraux soient aussi engagés dans le projet que l'emprunteur, sans avoir à garantir personnellement le prêt. Ils garantissent que le projet sera achevé », a déclaré Izgelov. « Cela maintient l'équilibre entre l'emprunteur et l'entrepreneur général, surtout lorsque l'emprunteur n'a jamais travaillé à cette échelle auparavant. »
Deux transactions récentes illustrent l'éventail des projets que We Lend finance. Dans l'une d'elles, un emprunteur a acheté un immeuble de huit logements en tant que propriété détenue par une banque après que le prêteur précédent a refusé de financer les améliorations. We Lend a financé la conversion de cet immeuble en 16 logements entièrement loués. L'emprunteur est actuellement en discussion avec plusieurs banques pour un refinancement qui lui permettrait de récupérer une partie des fonds propres initiaux pour le prochain projet.
Dans une autre transaction, dans une banlieue huppée du New Jersey, un emprunteur avait terminé environ 85 % de la construction d'une maison de 2 000 mètres carrés lorsqu'une vente de lot limitrophe à un voisin a nécessité le remboursement d'un prêt privé existant. We Lend a restructuré et refinancé ce prêt, en fournissant le remboursement ainsi qu'un petit apport de trésorerie pour terminer les travaux restants.
Izgelov affirme que la plus grande erreur de calcul qu'il observe chez les investisseurs en fix-and-flip qui se tournent vers des projets plus importants concerne le calendrier. Un prêt typique de fix-and-flip dure six à huit mois, mais la construction neuve, les conversions majeures et les extensions prennent souvent beaucoup plus de temps. « Budgétisez soigneusement les intérêts à payer sur cette durée », a-t-il déclaré. « Des options de prolongation intégrées avec votre prêteur aident, ou mieux encore, commencez avec une durée supérieure à 12 mois. Nous offrons des durées de 18 mois, et nous avons déjà accordé au moins un prêt à 24 mois. »
Il a également mis en garde contre la construction en fonction d'une tendance plutôt que de la demande. « S'il y a une demande pour un projet de cette taille ou de ce calibre, tant mieux. Mais ne construisez pas un méga manoir dans un quartier qui ne peut pas le supporter simplement parce que c'est la tendance », a-t-il déclaré.
De plus amples informations sur la manière dont We Lend structure ses prêts sont disponibles sur la page Comment ça marche de l'entreprise.
