Si vous possédez une propriété en bord de mer et que votre carte d'inondation de la FEMA indique un risque faible, vous pourriez penser n'avoir rien à craindre. Cette impression pourrait ne tenir qu'à un orage intense de vous coûter cher, selon Albert Slap, fondateur de RiskFootprint™.
Slap a passé plus d'une décennie à travailler avec des propriétaires, des prêteurs et des professionnels de la diligence raisonnable sur les risques naturels. Son message aux propriétaires riverains qui se fient uniquement aux cartes de la FEMA est direct : la carte ne vous dit pas tout.
« Les cartes d'inondation de la FEMA n'incluent pas les inondations dues aux fortes pluies », explique Slap. « Partout où il pleut, il peut y avoir une inondation. C'est la partie que la plupart des propriétaires n'entendent jamais jusqu'à ce qu'il soit trop tard. »
Les cartes de la FEMA ont été conçues autour d'un type spécifique de risque d'inondation : les inondations fluviales, c'est-à-dire les débordements de rivières et de ruisseaux, et les submersions côtières dues aux tempêtes majeures. Elles font bien ce travail. Ce qu'elles ne font pas, c'est modéliser les inondations pluviales. C'est le type d'inondation qui se produit lorsqu'une tempête déverse plusieurs centimètres de pluie en peu de temps et que les systèmes de drainage ne peuvent pas suivre.
Pour les propriétaires riverains, cette distinction est cruciale. Une propriété située sur une belle baie, un canal, un bras de mer ou même un lac peut apparaître sur une carte de la FEMA comme étant à faible risque, voire en dehors de toute zone inondable. La carte n'a pas tort concernant le risque fluvial. Elle ne dit simplement rien sur ce qui se passe lorsque trois pouces de pluie tombent en deux heures.
Les cartes de la FEMA ont également un problème de vieillesse. Nombre d'entre elles ont été établies il y a des décennies et n'ont pas été mises à jour pour refléter les changements dans l'aménagement du territoire, les infrastructures de drainage ou les régimes de précipitations plus intenses observés ces dernières années.
Les conséquences d'une confiance mal placée dans les cartes de la FEMA se sont manifestées de manière dévastatrice lors de l'ouragan Harvey en 2017. Environ 150 000 maisons dans la région de Houston ont été inondées. Soixante-dix pour cent d'entre elles se trouvaient dans la zone X de la FEMA, la désignation pour les zones de moindre risque d'inondation. La plupart de ces propriétaires n'avaient pas d'assurance inondation parce que la carte (et dans de nombreux cas, leur prêteur et leur agent d'assurance) leur disait qu'ils n'en avaient pas besoin. Harvey a causé environ 125 milliards de dollars de dégâts totaux.
L'inondation n'a pas été causée par des rivières débordantes. Elle a été causée par les pluies. Harvey est resté au-dessus de Houston pendant des jours et a déversé une quantité d'eau presque inconcevable sur une ville qui n'avait aucune raison, selon les cartes d'inondation de la FEMA, de s'attendre à ce qui s'est passé.
Les propriétés riveraines sont confrontées à une exposition similaire. La vue panoramique sur l'eau qui rend la propriété précieuse est également une caractéristique géographique qui peut concentrer rapidement l'eau lorsque les précipitations submergent le drainage local.
Une évaluation des inondations qui reflète réellement l'ensemble du risque doit aller au-delà de ce que fournit la FEMA. Cela signifie intégrer les inondations pluviales et d'autres modélisations d'inondation aux côtés des cartes de la FEMA. Cela inclut les modèles et cartes de la NOAA et même des sources locales, départementales ou étatiques. En plus de la NOAA, de la NASA et de la FEMA, RiskFootprint™ utilise des modèles d'inondation développés par Fathom et Swiss Re, les mêmes outils utilisés par les assureurs et réassureurs mondiaux, pour élargir la base de la FEMA et donner aux propriétaires une image complète de l'exposition aux inondations sur les trois mécanismes : fluvial, côtier et pluvial.
Mais l'exposition aux inondations n'est qu'une partie du tableau. L'autre facteur critique est toujours la vulnérabilité d'une propriété, et cela dépend généralement d'un chiffre : la hauteur du premier étage du bâtiment par rapport au sol. Une maison riveraine sur pilotis avec un premier étage à quinze pieds du sol fait face à un risque d'inondation fondamentalement différent d'une propriété dont la porte d'entrée donne directement sur une dalle au niveau du sol, même si les deux apparaissent identiquement sur une carte de la FEMA ou autre. En utilisant l'IA et l'apprentissage automatique appliqués à Google Street View et à d'autres imageries, RiskFootprint™ utilise un outil qui estime l'élévation du premier étage pour plus de 300 millions de propriétés américaines, faisant passer l'analyse de l'exposition brute à la vulnérabilité réelle du bâtiment.
Slap propose des conseils pratiques pour les propriétaires riverains qui souhaitent une image plus claire de leur risque réel d'inondation. Premièrement, ne considérez pas une désignation de zone X de la FEMA comme un billet de bonne santé. Cela signifie que le risque d'inondation fluviale dans votre région est plus faible. Cela ne dit rien sur les inondations pluviales. Deuxièmement, vérifiez si vous avez une assurance inondation quel que soit votre zonage FEMA. L'assurance fédérale contre les inondations via le NFIP est disponible pour tout propriétaire américain, quel que soit le zonage FEMA de la propriété, et coûte bien moins cher que ce que la plupart des gens pensent. Slap paie 700 $ par an pour une couverture inondation sur sa propre maison, qui se trouve en dehors d'une zone inondable FEMA mais que sa propre évaluation RiskFootprint™ a signalée comme ayant une exposition aux inondations pluviales en raison du terrain de golf adjacent. Troisièmement, obtenez une évaluation des risques au niveau de la propriété RiskFootprint™, qui inclut la modélisation des inondations pluviales avant d'acheter, vendre, refinancer ou renouveler votre assurance. Connaître votre exposition réelle à tous les types d'inondations n'est pas seulement une information utile. Dans certains États et selon des normes professionnelles en évolution, cela devient une attente.
Une évaluation complète du risque d'inondation pour toute propriété résidentielle américaine est disponible pour 200 $ sur riskfootprint.com/residential-product. Pour les propriétaires riverains qui veulent comprendre ce que leur carte FEMA ne leur montre pas, c'est un petit prix à payer pour une image complète.
