Lorsque les investisseurs immobiliers cherchent un financement, beaucoup se tournent par défaut vers le terme « hard money », mais ce label décrit un type de prêt, pas la relation qui le sous-tend. La distinction entre emprunter directement auprès d'un prêteur et passer par un courtier peut considérablement façonner les options d'un investisseur, surtout lorsqu'une opération est non conventionnelle.
Un prêteur direct, qu'il s'agisse d'un établissement de hard money, d'une institution de prêt privé ou d'un family office, finance les opérations avec ses propres capitaux et propose généralement une seule structure de prêt. Si une opération ne correspond pas à cette structure, l'investisseur reçoit un refus et doit recommencer sa recherche. Un courtier, en revanche, ne prête pas son propre argent. Il travaille avec un réseau de sources de capitaux et associe une opération donnée à un partenaire en mesure de la financer.
Cette différence structurelle devient cruciale lorsqu'une opération se complique : type de bien inhabituel, emprunteur peu expérimenté ou montant de prêt hors de la fourchette habituelle d'un prêteur. Une relation avec un prêteur unique n'a aucune flexibilité pour absorber cela ; une relation avec un courtier, en théorie, en a, car l'opération peut être redirigée vers un autre partenaire sans que l'investisseur perde du temps à tout rechercher depuis le début.
homebldr, une plateforme de financement d'investissement immobilier, incarne le modèle du courtier. Plutôt que de prêter ses propres capitaux, elle travaille avec un réseau d'environ 80 à 85 partenaires financiers, incluant des prêteurs hard money, des institutions de prêt privé, des family offices et des particuliers fortunés, et assemble un financement en associant une opération aux partenaires qui lui conviennent.
« Nous ne sommes pas un prêteur. Nous fonctionnons sur un modèle de courtier, ce qui signifie que nous avons un réseau d'environ 80 à 85 partenaires financiers qui financent les opérations de nos clients », a déclaré Adam Eldibany, fondateur de homebldr. « Cela nous permet de constituer une offre de financement complète qui peut convenir à presque tout emprunteur ou profil d'opération, quel que soit le montant du prêt, le type de projet ou le niveau d'expérience. »
Eldibany a souligné l'écart lorsqu'une opération ne rentre pas dans le cadre d'un prêteur unique : « Si un emprunteur s'adresse directement à un prêteur hard money, ce prêteur n'a qu'une seule offre. S'il refuse l'opération, l'investisseur doit aller chercher quelqu'un d'autre. Nous avons d'autres options prêtes à l'emploi, donc nous pouvons pivoter sans que l'emprunteur ait à recommencer le processus. »
Cependant, le modèle du courtier n'est pas automatiquement supérieur. Un emprunteur ayant une relation de longue date avec un prêteur direct peut déjà bénéficier de conditions préférentielles qu'aucun réseau de courtiers ne peut égaler. « Il y a des cas où un emprunteur a une relation de longue date avec un prêteur direct offrant des conditions que nous ne pouvons pas égaler », a déclaré Eldibany. En dehors de ce scénario, comparer une feuille de conditions d'un courtier à l'offre d'un prêteur direct vaut généralement la peine, car les tarifs obtenus par un courtier ne sont pas intrinsèquement plus chers. Cela dépend du partenaire financier qui finit par financer l'opération et des conditions convenues.
Les fondamentaux de l'évaluation d'un prêt — taux, frais, effet de levier — ne changent pas selon que la source est un courtier ou un prêteur direct. Ce qui change, c'est l'éventail des options disponibles pour négocier. Un prêteur unique opère selon un seul ensemble de règles ; un courtier peut chercher parmi plusieurs sources de capitaux, y compris certains accords de prêt en gros structurés pour ne fonctionner que par l'intermédiaire d'un courtier.
Pour les investisseurs, la conclusion pratique est que les deux modèles ne sont pas interchangeables. Savoir à qui ils ont affaire change les questions qu'il vaut la peine de poser. Un investisseur travaillant avec un prêteur direct devrait demander ce qui se passe si l'opération ne correspond pas ; un investisseur travaillant avec un courtier devrait demander combien de sources de capitaux sont réellement sollicitées, et à quelles conditions. Dans tous les cas, le label « hard money » à lui seul ne dit pas à un investisseur quel type de relation il noue.
Cet article est basé sur les informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent mener leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière. Les personnes ou entreprises mentionnées peuvent avoir une relation commerciale avec KeyCrew.
