Bill Douglas, PDG d'OpticWise, a observé un angle mort persistant et coûteux dans le secteur de l'immobilier commercial : la confusion entre la technologie de l'information (IT) et la technologie opérationnelle (OT). Selon Douglas, la plupart des groupes de propriétaires traitent ces deux catégories distinctes comme une seule, confiant les décisions OT à des responsables IT qui manquent de formation pour gérer efficacement les systèmes du bâtiment.
L'IT gère l'infrastructure organisationnelle comme les serveurs, les e-mails, la gestion des identités et la politique de pare-feu – la couche qui connecte les employés aux outils et protège les données de l'entreprise. L'OT, en revanche, gère le bâtiment lui-même : systèmes CVC, contrôleurs d'éclairage, contrôle d'accès, gestion du stationnement, capteurs de détection de fuites, ascenseurs et les données qu'ils génèrent. L'OT est ce qui rend un bâtiment efficace – ou gaspilleur.
Lorsque les groupes de propriétaires demandent qui est responsable de la technologie dans leurs propriétés, les responsables IT lèvent souvent la main car le câblage basse tension ressemble à leur domaine. Les gestionnaires immobiliers interviennent également car le bâtiment est leur responsabilité, tandis que les gestionnaires d'actifs restent concentrés sur les rapports financiers. Le résultat est un vide où personne ne possède vraiment l'OT, et l'inefficacité prospère.
Douglas explique que lorsque personne en interne ne possède l'OT, les fournisseurs comblent le vide. Un entrepreneur général termine un bâtiment et confie les décisions technologiques à un gestionnaire immobilier surchargé, qui achète ensuite des solutions lors de salons professionnels sans stratégie globale. Au fil du temps, un bâtiment typique de 250 000 pieds carrés se retrouve avec plus d'une douzaine de systèmes déconnectés, des réseaux redondants et des données dispersées sur des plateformes de fournisseurs inaccessibles au propriétaire.
« Ils ont des stratégies pour construire des propriétés, en acheter, en vendre, les louer, augmenter les revenus locatifs », a déclaré Douglas. « Mais ils ignorent souvent le numérique. Donc les fournisseurs mènent la danse. » La conséquence n'est pas seulement l'inefficacité mais une perte de données. Chaque système génère des données opérationnelles qui appartiennent au propriétaire, mais les fournisseurs gérant les systèmes détiennent ces données, laissant le propriétaire payer pour des services sans recevoir les renseignements qu'ils produisent.
Douglas souligne que les gestionnaires immobiliers, les responsables IT et les gestionnaires d'actifs sont des personnes compétentes mais on leur demande d'effectuer des tâches en dehors de leur formation. « Nous demandons aux mauvaises personnes d'effectuer les bonnes tâches », a-t-il déclaré. « Le travail d'un gestionnaire immobilier est de s'occuper des locataires et de louer le bâtiment. Pas de gérer des réseaux qu'il n'a jamais conçus et qu'il ne peut probablement pas documenter. » Il utilise une analogie sportive : on ne demanderait pas à un lanceur de frapper en relais ou à un running back de jouer linebacker central – ils pourraient occuper cette position mais ne performeront pas comme un spécialiste.
La gestion de l'OT nécessite une stratégie numérique, un architecte numérique et quelqu'un de responsable des données qu'elle produit. Ces rôles peuvent être des partenaires externes, mais ils doivent exister pour combler le vide. Le cadre Peak Property Performance, développé par Douglas et le fondateur d'OpticWise Drew Hall, fournit aux propriétaires un processus structuré pour auditer leurs systèmes, les connecter, collecter des données et améliorer la performance et la rentabilité.
Le coût d'ignorer l'OT est clair : les économies d'énergie proviennent de la connaissance du moment et de la manière dont l'énergie est consommée, et non d'instructions aux gestionnaires immobiliers d'en utiliser moins. Les taux d'assurance baissent lorsque les propriétaires peuvent documenter l'historique de maintenance et les protocoles de réponse. L'expérience locative s'améliore lorsque le bâtiment fonctionne de manière fiable et que les problèmes sont détectés tôt. Lorsque l'OT n'est pas gérée, les lumières restent allumées dans des bâtiments vides, les dégâts d'eau passent inaperçus et les systèmes fonctionnent avec des paramètres par défaut pendant des années.
« Vous perdez le contrôle de vos dépenses », a déclaré Douglas. « Et vous perdez les données que vous devriez pouvoir utiliser pour fonctionner plus efficacement et générer plus de revenus. » Les données sont déjà là, produites par des systèmes que le propriétaire a payés. La question est de savoir si quelqu'un est en mesure de les utiliser. Ce n'est pas un problème IT ni un problème de gestion immobilière – c'est un problème de stratégie qui commence par reconnaître l'OT comme sa propre discipline avec son propre retour sur investissement.
