Un nombre significatif d'investisseurs immobiliers qui pourraient bénéficier de la ségrégation des coûts n'en ont jamais entendu parler de la part de leur préparateur fiscal, selon Brian Kiczula, directeur de CostSegRx. Certains ont été informés que cela n'en valait pas la peine pour leur propriété, tandis que d'autres avaient des CPA qui n'en ont tout simplement pas parlé. Pour beaucoup, le résultat est des années d'amortissement linéaire sur des actifs qui auraient pu générer des économies fiscales dès le premier jour.
Kiczula observe ce schéma régulièrement, et son explication est simple : les études de ségrégation des coûts étaient auparavant trop chères pour les petites propriétés. Les études sur les petites propriétés coûtaient des milliers de dollars, parfois des dizaines de milliers. Pour un CPA gérant des clients avec des portefeuilles résidentiels modestes, le calcul ne fonctionnait tout simplement pas. Recommander une étude qui coûtait plus que le bénéfice qu'elle produisait n'était pas un bon conseil. Donc, le défaut est devenu l'amortissement linéaire sur l'ensemble de l'actif, et ce défaut est resté. De nombreux CPA qui travaillent avec des investisseurs immobiliers n'ont jamais mis à jour leur réflexion parce que leur clientèle ne les y a jamais poussés.
Ce qui a changé, c'est que les études d'ingénierie peuvent désormais être réalisées de manière rentable sur des petites propriétés résidentielles. Pas des rapports générés par IA, ni des calculateurs en ligne, mais de véritables études d'ingénierie détaillées. Kiczula est clair sur cette distinction : « Je ne parle pas d'une étude de ségrégation des coûts à faire soi-même ou d'un calcul en ligne. Je parle d'une étude d'ingénierie où quelqu'un examine la propriété et fournit une étude précise en retour. »
Au-delà du coût, Kiczula souligne un manque de connaissances. Certains préparateurs fiscaux ne sont tout simplement pas très familiers avec les stratégies d'investissement immobilier, ou leurs clients immobiliers représentent une part suffisamment petite de leur clientèle pour que la ségrégation des coûts ne devienne jamais une spécialité. « Ce ne sont pas des CPA orientés investisseurs, ou ils ne sont pas bien versés dans l'immobilier, ou peut-être que leurs clients possèdent de l'immobilier mais pas assez pour que cela soit une option qu'ils proposent », dit-il. Cela ne fait pas d'eux de mauvais CPA. Cela signifie simplement que l'investisseur devra peut-être aborder le sujet lui-même.
L'approche recommandée par Kiczula est délibérée. Ne faites pas d'abord réaliser une étude de ségrégation des coûts pour ensuite la remettre à votre préparateur fiscal comme une affaire conclue. Obtenez une estimation gratuite des avantages, apportez-la à votre CPA et laissez-le l'examiner par rapport à votre situation fiscale spécifique avant de vous engager. « Je ne dis pas de faire une étude de ségrégation des coûts et de l'apporter à votre professionnel fiscal », dit-il. « Je dis de faire une estimation et de voir comment les avantages pourraient s'appliquer à votre situation spécifique. » Cette approche fait deux choses : elle supprime les frictions de la conversation car votre CPA évalue des chiffres réels plutôt qu'un argumentaire général, et elle respecte le fait que l'utilité de l'amortissement dépend entièrement de votre situation fiscale, en particulier si vous générez des revenus actifs ou passifs et si vous pouvez utiliser les pertes comme prévu.
Kiczula adopte une position mesurée face aux objections. Si un CPA examine les chiffres et conclut honnêtement que ce n'est pas adapté au client, il est souvent d'accord avec lui. Il a archivé des propositions dans des cas où il a conclu que l'étude ne servirait pas bien le client, y compris des situations où l'investisseur prévoyait de vendre la propriété bientôt et ferait face à une récupération d'amortissement, ou où l'investisseur ne pouvait tout simplement pas utiliser les pertes que l'étude générerait. « Cela ne me dérange pas d'annuler des propositions », dit-il. « Je ne le veux pas, mais cela fait partie du métier. » Si l'objection de votre CPA est basée sur une méconnaissance de la ségrégation des coûts plutôt que sur une analyse réelle de votre situation, cela vaut une deuxième conversation. Obtenir une estimation indépendante met des chiffres réels sur la table et donne aux deux parties quelque chose de concret à évaluer.
CostSegRx propose des estimations gratuites des avantages sans obligation de poursuivre.
