Les investisseurs immobiliers savent qu'un échange 1031 leur permet de différer les gains en capital lors de la vente d'un bien et du réinvestissement du produit dans un autre. Ce qu'ils comprennent moins, c'est comment la ségrégation des coûts s'intègre dans cette transaction, et l'erreur spécifique qui peut discrètement réduire l'avantage fiscal avant même que l'encre ne sèche sur le nouvel achat.
Selon Brian Kiczula de CostSegRx, le problème se résume presque toujours à une chose : ne pas identifier correctement la base excédentaire.
Lorsque vous effectuez un échange 1031, vous reportez la méthode d'amortissement du bien cédé sur le bien de remplacement. Ce report constitue votre base existante. En général, la seule partie sur laquelle vous pouvez réaliser une étude de ségrégation des coûts est ce qui se trouve au-dessus de cette base, c'est-à-dire la base excédentaire, qui représente un nouvel investissement réel dans le bien.
L'erreur que Kiczula voit régulièrement est que les investisseurs, et parfois leurs CPA, confondent le gain transféré avec ce qui reste comme nouvelle base amortissable. « Souvent, ils prennent simplement le gain transféré sur le nouveau bien et supposent qu'une fois ce gain retiré, la base excédentaire est le reste, dit-il. Ce n'est pas le bon calcul. »
Si vous utilisez le mauvais chiffre, vous risquez de compromettre l'échange lui-même. Puisque vous échangez des biens de même nature, la précision ici ne concerne pas seulement l'obtention d'un amortissement plus important. Il s'agit de ne pas mettre en péril l'échange 1031 dans son ensemble.
Tous les échanges 1031 ne créent pas une opportunité d'étude de ségrégation des coûts. Si vous avez vendu un bien et acquis un bien de remplacement pour un montant à peine supérieur, la nouvelle base réelle dans ce bien peut être négligeable. Payer pour une étude lorsqu'il y a peu ou pas de base excédentaire n'en vaut tout simplement pas la peine.
C'est pourquoi Kiczula insiste sur la nécessité de faire les calculs avant de s'engager. « Nous devons calculer à l'avance s'il y a un avantage à réaliser une étude de ségrégation des coûts, dit-il. Parce que ce n'est pas toujours le cas. »
L'un des points les plus négligés concernant les échanges 1031 est que la collaboration entre votre professionnel de la ségrégation des coûts et votre préparateur fiscal doit avoir lieu tôt. Pas après la fin de l'étude. Pas après l'acquisition du bien. Avant le début de l'engagement.
Pour effectuer le travail correctement, le fournisseur de ségrégation des coûts a besoin de plus qu'un simple relevé de clôture et les documents d'échange 1031. Il a besoin du registre complet des immobilisations du bien d'origine, montrant ce qui était déjà amorti et comment, ainsi qu'une image claire de la façon dont l'échange a été structuré. Sans tout cela, toute estimation de l'avantage est basée sur des informations incomplètes.
Si vous vous engagez dans un échange 1031 et prévoyez d'explorer la ségrégation des coûts sur le bien de remplacement, les documents les plus importants comprennent le relevé de clôture de la vente et de l'acquisition, les documents d'échange 1031 montrant ce qui a été transféré, et le registre des immobilisations du bien cédé. Ce registre permet à votre fournisseur de ségrégation des coûts de calculer correctement la base reportée et de déterminer s'il existe une base excédentaire.
L'échange est souvent la version plus compliquée d'une acquisition standard. Mais le principe de base est le même : obtenir les bons chiffres devant les bonnes personnes avant d'aller de l'avant.
