Lorsqu'une association de propriétaires (HOA) doit faire face à une réparation majeure, la solution par défaut est souvent une cotisation exceptionnelle — en répartissant le coût entre les propriétaires. Mais ce processus peut prendre des mois à organiser, et même après approbation, certains propriétaires ne peuvent pas payer leur part à court préavis. Selon Jack Miller, directeur chez Gelt Financial, la plupart des conseils d'administration ignorent que l'emprunt sur les futurs appels de fonds est une option jusqu'à ce qu'ils soient déjà bloqués.
Gelt est l'un des rares prêteurs privés à financer directement les associations, un domaine où, selon Miller, il n'y a presque aucune concurrence car la plupart des prêteurs ne sont pas structurés pour souscrire ce type d'opération. "Il n'y a pas de garantie au sens traditionnel, et aucune garantie personnelle des membres du conseil ou des propriétaires", a expliqué Miller. Au lieu de cela, le prêt est garanti par la capacité de l'association à voter une cotisation exceptionnelle ou à augmenter les charges de copropriété pour le rembourser au fil du temps.
Cette structure signifie que l'association emprunte sur son propre flux de revenus, et non sur le bâtiment lui-même. Une fois le prêt conclu, le conseil vote généralement toujours une cotisation, mais au lieu de percevoir une somme forfaitaire importante de chaque propriétaire en une fois, le remboursement est étalé et la réparation immédiate est financée tout de suite.
Le plus grand obstacle que Miller observe n'est pas financier — il est personnel. Il a décrit un cas récent impliquant deux membres âgés du conseil, âgés de 88 et 92 ans, qui étaient président et trésorier d'une association de 40 à 50 unités. Tous deux enseignants à la retraite, ils hésitaient à augmenter les charges car ils connaissaient personnellement chaque propriétaire et ne voulaient pas demander plus d'argent à leurs voisins.
La réponse de Miller a été directe : si vous êtes propriétaire de votre logement, les réparations doivent être faites, peu importe à quel point la conversation est inconfortable. Les conseils qui évitent d'augmenter les charges parce qu'ils vivent aux côtés des personnes qu'ils factureraient se retrouvent souvent avec un problème plus important plus tard, lorsqu'une fuite de toit ou une fenêtre défaillante devient une urgence plutôt qu'une réparation planifiée.
Toutes les associations n'ont pas besoin de financement extérieur. Parfois, les propriétaires individuels financent directement leur part d'une cotisation exceptionnelle plutôt que de payer le taux d'un prêteur. Miller a souligné qu'un propriétaire pourrait raisonnablement demander pourquoi il devrait payer le taux de Gelt alors qu'il pourrait simplement couvrir sa part lui-même, et pour les propriétaires qui peuvent se le permettre, c'est une question juste.
Le prêt privé est le plus pertinent lorsque le conseil a besoin que la réparation soit financée immédiatement et ne peut pas attendre qu'une cotisation exceptionnelle soit encaissée. Gelt n'est pas en mesure d'aider toutes les associations. Les opérations impliquant une dette existante sur la propriété ne fonctionnent généralement pas, car Gelt veut être le premier prêteur, et les associations qui ont laissé un problème devenir trop important ont parfois besoin de plus de travaux de réparation que ce qui est économiquement raisonnable à financer.
Le conseil de Miller aux conseils d'administration est de prendre les devants plutôt que d'attendre une crise. Les associations devraient planifier les réparations majeures un an à l'avance et établir d'abord des relations avec les banques et autres prêteurs traditionnels, car ce financement est généralement moins cher. Le prêt privé existe comme option pour les conseils qui ont déjà essayé cette voie et qui ont encore besoin d'un moyen de faire réaliser les travaux.
Gelt Financial LLC est un prêteur privé national et un acheteur de créances en difficulté avec plus de 37 ans d'expérience dans l'immobilier commercial et d'investissement. Présente dans 37 États, la société fournit des financements relais, des prêts de sauvetage de foreclosure et des acquisitions de prêts non performants pour les investisseurs immobiliers, les opérateurs et les institutions.
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