La plupart des courtiers immobiliers commerciaux passent les dix premières minutes d'une visite de site à regarder la hauteur sous plafond et les quais de chargement. Logan Freeman, fondateur de Midwest CRE Advisors basé à Kansas City, se concentre sur le local électrique. Cette distinction est à l'origine des transactions de centres de données en périphérie sur les marchés secondaires du Midwest, alors que de nombreux courtiers peinent encore à comprendre le concept d'installation d'inférence.
Freeman a développé un processus d'évaluation reproductible pour les bâtiments industriels envisagés pour la conversion en centre de données en périphérie. Il commence avant même qu'il ne franchisse la porte d'entrée. La première chose qu'il recherche est l'infrastructure utilitaire externe : un socle de transformateur, une sous-station et la taille de l'entrée de service. Ces réponses déterminent si un bâtiment mérite un examen plus approfondi. « Si je vois un service de 2 000 ampères sur un bâtiment de 40 000 pieds carrés, je suis intéressé », explique-t-il. « Si je vois un panneau de 400 ampères, je passe à autre chose à moins qu'il n'y ait une histoire de potentiel utilitaire claire. »
Une fois à l'intérieur, son premier arrêt est le local électrique. Il examine les appareillages de commutation, la configuration des panneaux et la capacité de charge existante—non seulement ce qui est présent, mais aussi ce qu'il en coûterait pour mettre à niveau. Un bâtiment avec une alimentation marginale mais une sous-station proche et une marge d'expansion connue présente un cas d'investissement différent de celui d'un bâtiment avec une alimentation marginale et aucune capacité en amont.
La charge au sol est un facteur décisif souvent négligé. Les équipements de centre de données sont lourds et la plupart des bâtiments industriels ne sont pas conçus pour les supporter. Un entrepôt standard avec une charge au sol de 125 livres par pied carré est insuffisant par rapport aux 200 à 300 livres par pied carré requis pour les centres de données en périphérie. Lorsque la capacité structurelle est absente, les coûts de remédiation peuvent rendre un bâtiment autrement prometteur inexploitable. La hauteur libre compte aussi, mais différemment que pour les entrepôts de distribution. Pour un centre de données de petite à moyenne taille, 12 à 16 pieds suffisent. Plus important est l'espacement des colonnes ; les obstructions créent des problèmes d'agencement difficiles à contourner. Les plans d'étage sans colonnes ou à larges travées exigent une prime.
Les infrastructures de CVC et de refroidissement sont le troisième domaine que Freeman examine. Il recherche des faux planchers, des unités CVC existantes et tout antécédent d'utilisation du bâtiment comme installation à environnement critique. Les anciens centraux téléphoniques et installations de commutation sont particulièrement précieux car ils ont été construits pour un fonctionnement continu 24 heures sur 24 et disposent souvent déjà de salles de batteries, de connexions de génératrices et de systèmes de refroidissement redondants. « Ils ont été conçus pour une disponibilité 24/7 », note Freeman. Les bâtiments avec un tel usage antérieur peuvent éviter des années de travaux d'adaptation et des millions en dépenses d'investissement. Avec les retards de chaîne d'approvisionnement qui repoussent les délais de livraison des équipements critiques tels que les turbines en aval du compteur à 24 à 36 mois, commencer avec une infrastructure déjà sur site peut compresser un calendrier de déploiement de deux ans ou plus.
Au-delà de l'alimentation et de la structure, Freeman vérifie les points d'entrée de la fibre et l'accès routier pour la livraison des équipements. Mais aucun des deux n'est le problème qui tue le plus souvent les transactions. « Je regarde toujours le toit », dit-il. « Les infiltrations d'eau antérieures sur les équipements informatiques sont un coupe-circuit. »
Une visite approfondie pour un prospect sérieux prend environ une heure, et Freeman fait appel à des spécialistes en systèmes électriques, structurels et mécaniques. « À la fin de cette heure, j'ai une image assez claire de si l'histoire de réutilisation adaptative est une remise à neuf de deux millions de dollars ou une rénovation complète de vingt millions de dollars », explique-t-il. Les promoteurs qui réussissent posent également une troisième question au-delà du bâtiment lui-même : comment bien peuvent-ils documenter cette transformation ? Les entreprises qui prennent de l'avance traitent chaque transaction conclue comme un ensemble de données pour la suivante—l'historique du projet, les dossiers de coordination et la documentation du site sont reportés plutôt que classés à la clôture.
Le principe plus large que Freeman applique sur chaque marché est le suivant : la question à poser à propos d'un ancien site industriel n'est pas ce qu'est le bâtiment, mais à quoi il est connecté. La plupart des acheteurs ne pensent qu'à poser la première question. Ceux qui posent la seconde sont ceux qui trouvent les affaires. Pour des exemples de transactions conclues et plus d'informations sur l'approche de Midwest CRE Advisors pour la sélection de sites de centres de données en périphérie, visitez leurs témoignages de réussite clients.
