Courtney Poulos, fondatrice et PDG d'ACME Real Estate à Los Angeles, soutient que les récents partenariats directs entre les grands courtiers et les plateformes d'annonces accélèrent un transfert de pouvoir qui éloigne le contrôle des données d'annonces des agents pour le confier aux entreprises technologiques. Avec 20 ans d'expérience dans la création d'une agence de prestige, Poulos a observé que les agents perdent progressivement leur capacité à contrôler la diffusion et la monétisation de leurs annonces, une tendance qui pourrait selon elle devenir permanente sans changements structurels.
Le problème fondamental, selon Poulos, est que les agents supportent les coûts de création du contenu des annonces mais ont très peu de poids dans son utilisation. Les agents financent la photographie professionnelle, la mise en scène, les vidéos et les supports marketing, tandis que les vendeurs autorisent l'utilisation des informations sur leurs biens. Les Services d'Annonces Multiples (MLS) agrègent les données, puis les plateformes les distribuent. « Tout le monde revendique les données, mais ceux qui les créent et possèdent les biens ont le moins de voix au chapitre sur leur utilisation », explique-t-elle. Cette fragmentation est exacerbée par l'existence de plus de 1 100 systèmes MLS distincts à travers le pays, chacun fonctionnant selon des règles et normes différentes, empêchant les agents de parler d'une seule voix lors des négociations avec les plateformes nationales.
L'arrangement financier au cœur de ce conflit révèle un déséquilibre important : les MLS perçoivent des frais des plateformes en échange de l'accès aux données d'annonces, tandis que les agents absorbent tous les coûts initiaux de production de ce contenu. Lorsqu'une annonce ne trouve pas d'acheteur, l'agent subit une perte totale sur la photographie, la vidéo et les dépenses marketing, alors que le MLS a déjà été payé. Pour les agences de prestige comme ACME Real Estate, qui a réalisé 155 millions de dollars de ventes en 2024 avec 35 agents, ce déséquilibre est particulièrement aigu. Poulos affirme que si les plateformes paient les MLS pour accéder aux données créées par les agents, ces derniers devraient participer aux discussions sur la répartition de ces revenus.
Poulos préconise de consolider les systèmes MLS du pays en une seule plateforme nationale accessible à tous les agents agréés, quel que soit leur lieu d'exercice. Un système unifié standardiserait les données sur tous les marchés et donnerait aux agents le pouvoir de négociation collective qui leur fait actuellement défaut. Cette consolidation répondrait aux défis pratiques tels que les adhésions multiples, les structures tarifaires incohérentes et les normes de données incompatibles auxquels sont confrontés les agents travaillant à travers les frontières des États. Plus d'informations sur les efforts de consolidation des MLS sont disponibles sur https://www.nar.realtor.
Les accords de partenariat direct actuellement annoncés entre les grands courtiers et les plateformes d'annonces créent des précédents qui façonneront la distribution des annonces pour les années à venir. Poulos s'interroge sur le fait que ces accords donnent réellement aux courtiers le contrôle de leurs données ou ne font que formaliser des arrangements existants où les plateformes conservent l'autorité de distribution. « La vraie question est de savoir si ces accords permettent aux agents d'avoir plus de poids dans la commercialisation de leurs annonces, ou s'ils ne sont que de nouveaux arrangements qui maintiennent le contrôle des plateformes », déclare-t-elle. Pour les agences indépendantes et de prestige, les enjeux sont concrets : si les grandes entreprises nationales verrouillent des relations exclusives ou préférentielles avec les plateformes, les petites agences seront structurellement désavantagées.
La consolidation des systèmes MLS en une seule plateforme nationale nécessiterait la coopération des organisations qui bénéficient de la structure actuelle, y compris les organisations MLS existantes, les associations d'État et les grands courtiers. Poulos reconnaît cet obstacle mais affirme que le coût de l'inaction est plus élevé. Sans changements structurels, les agents continueront d'absorber les coûts de création de contenu tandis que les plateformes consolideront leur contrôle sur la distribution. Elle conseille aux agents de surveiller où se concentre le pouvoir, notant que l'action collective via un système national restructuré est le mécanisme qui pourrait changer la donne. Poulos estime que les 12 à 18 prochains mois seront décisifs, car les accords actuellement négociés créeront des précédents qui façonneront le secteur immobilier pour la prochaine décennie.
