Lorsque les transactions immobilières commerciales sont finalisées, la diligence raisonnable concernant les risques d'inondation commence et se termine généralement par les cartes de zones inondables de la FEMA, des documents souvent vieux de plusieurs décennies et principalement axés sur les inondations fluviales. Selon Albert Slap, fondateur de RiskFootprint™, cette approche crée des lacunes importantes dans la compréhension des vulnérabilités réelles des biens. « Les cartes de la FEMA n'incluent pas les inondations dues aux fortes pluies », explique Slap. « Elles traitent principalement des risques d'inondation de type fluvial. » Cette distinction est extrêmement importante car partout où il pleut, il peut y avoir des inondations, créant des risques que les méthodes traditionnelles de diligence raisonnable peuvent complètement ignorer.
Les limites des cartes de la FEMA sont devenues dramatiquement apparentes lors de l'ouragan Harvey en 2017, qui a inondé environ 150 000 maisons dans la région de Houston, dont 70 % étaient situées dans la zone X de la FEMA, désignée comme à faible risque d'inondation. Cet événement pluvial extrême et non fluvial a submergé les systèmes de drainage et provoqué des inondations généralisées dans des zones où la plupart des propriétaires ne bénéficiaient pas de la couverture du Programme national d'assurance contre les inondations (NFIP). Le résultat a été des dommages totaux estimés à 125 milliards de dollars, affectant de manière disproportionnée les ménages et les entreprises qui pensaient être dans des zones à faible risque selon les désignations de la FEMA.
Les acheteurs et prêteurs immobiliers font face au même problème à grande échelle, les responsables du crédit travaillant souvent à partir de cartes de la FEMA antérieures aux récents événements météorologiques, excluant totalement les inondations dues aux précipitations et n'intégrant pas les avancées de la modélisation des ondes de tempête de la NOAA de la dernière décennie. Pour combler cette lacune en matière de diligence raisonnable, RiskFootprint™ intègre des modèles et des cartes d'inondation de Fathom/Swiss Re, utilisés par les assureurs et réassureurs mondiaux, pour compléter les données fournies par la FEMA. La plateforme disponible sur https://riskfootprint.com ajoute une modélisation des inondations pluviales, ou dues aux précipitations, aux scénarios d'inondation fluviale et de submersion côtière, offrant ainsi aux parties prenantes une vision plus complète des expositions aux inondations au niveau des biens avant la finalisation des transactions.
Au-delà des données d'exposition aux inondations, RiskFootprint™ inclut désormais des données d'estimation de l'élévation du premier étage provenant de l'outil d'IA de True Flood Risk, qui utilise Google Street View et d'autres images avec l'intelligence artificielle et l'apprentissage automatique pour fournir des hauteurs estimées du premier étage pour plus de 300 millions de bâtiments aux États-Unis. Cela permet à la plateforme de passer de la simple exposition aux inondations à une évaluation réelle de la vulnérabilité aux inondations, en distinguant les bâtiments situés à deux pieds au-dessus d'une ligne d'inondation de ceux situés à six pouces en dessous.
Bien que les cartes de la FEMA remplissent des fonctions importantes dans l'assurance NFIP et les codes de construction locaux, les consultants qui s'appuient uniquement sur elles comme image complète du risque d'inondation d'un bien ne travaillent qu'avec une seule pièce d'un puzzle plus vaste. Pour aider les parties prenantes à comprendre les risques d'inondation complets et protéger les consultants contre de futures réclamations pour erreurs et omissions, Slap plaide pour la réalisation d'évaluations des risques d'inondation à spectre complet avant la finalisation des transactions. Ces évaluations devraient tenir compte de toutes les façons dont l'eau atteint les bâtiments, et pas seulement des scénarios cartographiés par la FEMA il y a des décennies. Les rapports d'évaluation des risques de RiskFootprint™ sont disponibles pour quelques centaines de dollars par bien, rendant la diligence raisonnable complète en matière d'inondation accessible pour pratiquement toute transaction, résidentielle ou commerciale.
