Le prêt privé et hard money souffre souvent d’une stigmatisation en raison de taux d’intérêt qui paraissent élevés comparés aux prêts bancaires traditionnels. Cependant, selon H. Jack Miller, fondateur de Gelt Financial, un prêteur privé national avec près de quatre décennies d’expérience, le coût réel du capital va bien au-delà du taux d’intérêt sur un document de prêt. Miller soutient que les emprunteurs qui rejettent le capital privé uniquement sur la base d’un taux de 12 % finissent souvent par payer plus cher en raison de coûts cachés ou d’opportunités manquées.
Miller identifie ce qu’il appelle la « perception Tony Soprano » du prêt privé, où l’industrie est injustement associée au prêt usuraire ou aux emprunteurs désespérés. « La réalité est exactement le contraire », dit-il. « Nos emprunteurs nous sont tellement reconnaissants. Nous intervenons en quatre ou cinq jours quand tout le monde a dit non ou leur a dit d’attendre deux mois. » Il cite Elon Musk comme exemple : la personne la plus riche du monde n’emprunte pas à 6 % mais lève des capitaux par le biais du private equity et du capital-risque, où le coût — en tenant compte des actions cédées — dépasse souvent 12 %.
La véritable alternative au capital privé, selon Miller, est souvent plus coûteuse. Il décrit un scénario courant où un investisseur local trouve une propriété nécessitant des travaux mais manque de liquidités. Au lieu d’emprunter à 12 % auprès d’un prêteur privé, il fait appel à un membre de sa famille qui fournit le financement en échange de la moitié des bénéfices. « C’est ce que les gens considèrent comme l’option acceptable », dit Miller. « Mais quand on fait les calculs, abandonner 50 % de ses bénéfices est bien plus coûteux que d’emprunter l’argent à 12 %. Et vous devez composer avec cette personne à chaque dîner pour le reste de votre vie. » L’erreur, souligne-t-il, est de considérer le taux d’intérêt comme le coût total du capital sans tenir compte de ce que rapporte la transaction ou de ce que l’on cède pour un taux nominal inférieur.
Gelt Financial a survécu à la crise financière de 2008, et Miller décrit les conséquences comme clarifiantes. « Nous avons passé en revue tout ce qui avait mal tourné et demandé où nous avions perdu de l’argent, et où nous n’en avions pas perdu. Ce que nous avons constaté, c’est que lorsque nous sommes restés disciplinés, nous n’avons pas perdu un centime. Chaque perte provenait d’exceptions. » Il établit une distinction entre Gelt et les nouveaux entrants sur le marché du prêt privé, dont la plupart n’ont jamais traversé de ralentissement significatif. La discipline acquise en survivant à la Grande Récession ne peut être reproduite par une série de bonnes affaires.
Le changement structurel dans le financement immobilier est permanent, selon Miller. Les banques sont devenues plus restrictives, avec des exigences réglementaires plus strictes et des délais d’approbation plus longs. Pendant ce temps, le capital privé est devenu plus sophistiqué et accessible. Pour les transactions urgentes, les ponts financiers et les emprunteurs dont les profils ne correspondent pas aux modèles bancaires, le capital privé est de plus en plus le premier recours. « Les opérateurs sophistiqués comprennent que si la transaction fonctionne au coût du capital, le coût du capital n’est pas le problème. » Le bilan de Gelt Financial à travers des centaines de transactions conclues reflète cette logique en pratique : un financement rapide et flexible pour les emprunteurs qui doivent agir rapidement sur des transactions qui ont un sens numérique.
Gelt Financial LLC est un prêteur privé national et un acheteur de créances en difficulté avec plus de 37 ans d’expérience dans l’immobilier commercial et d’investissement. Opérant dans 37 États, la société fournit des financements relais, des prêts de sauvetage de saisie et des acquisitions de prêts non performants pour les investisseurs immobiliers, les opérateurs et les institutions. Cet article est fourni à titre d’information uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou en investissement.
