Les études de séparation des coûts, autrefois réservées aux investisseurs institutionnels achetant des propriétés de 100 millions de dollars, sont désormais adaptées aux petits investisseurs immobiliers, selon Brian Kiczula, professionnel de l'immobilier chez CostSegRx. La société cible les investisseurs dans la fourchette de 1 à 15 millions de dollars, y compris les propriétaires Airbnb, les acheteurs de petits hôtels et les exploitants de parcs de camping-cars, qui souvent soit paient trop cher pour des études dimensionnées pour des transactions beaucoup plus importantes, soit les ignorent complètement, laissant des avantages fiscaux non réclamés.
La séparation des coûts décompose une propriété en ses composants individuels afin que les actifs à durée de vie courte – tels que les aménagements extérieurs, les installations intérieures et les équipements spécialisés – puissent être amortis sur 5 ou 15 ans plutôt que sur les 27,5 ou 39 ans standard. Avec le retour de l'amortissement bonus à 100 %, les investisseurs peuvent reporter tout l'amortissement des actifs à courte durée de vie sur la première année, compensant ainsi le revenu actif ou passif selon leur situation fiscale.
Les entreprises qui effectuent ces études, explique Kiczula, ont conçu leurs processus et leurs barèmes de frais autour des grandes transactions et ne les ont jamais ajustés à la baisse. « Historiquement, les études de séparation des coûts étaient très chères, et la plupart des sociétés de séparation des coûts aux États-Unis s'adressent aux grands investisseurs – vos clients qui achètent le bâtiment de 100 millions de dollars », déclare Kiczula. « J'ai vu qu'il y avait un réel besoin pour les clients qui investissaient dans l'immobilier résidentiel, vos clients Airbnb, vos investisseurs qui achètent de petits hôtels pour 5 millions de dollars. »
Le problème n'est pas que les petites propriétés manquent d'actifs amortissables. C'est que les frais d'étude restent suffisamment élevés pour effacer le retour sur investissement pour les propriétés à des prix d'achat plus bas. Lorsqu'une entreprise traditionnelle analyse un Airbnb de 4 millions de dollars ou une communauté de maisons mobiles de 6 millions de dollars, dit Kiczula, elle applique souvent des prix conçus pour des engagements beaucoup plus importants. « Les entreprises qui sont là facturent toujours les mêmes prix premium pour une étude beaucoup plus réduite », dit-il.
Cette dynamique de prix façonne la façon dont les CPA conseillent leurs clients. Lorsque le coût de l'étude dépasse les économies d'impôt qu'elle produit, les conseillers disent raisonnablement aux investisseurs de ne pas s'embêter. Avec le temps, ce conseil se durcit en sagesse conventionnelle : la séparation des coûts ne fonctionne pas pour les petits investisseurs. Kiczula affirme que cette croyance est souvent erronée. « J'ai vu beaucoup de préparateurs de déclarations dire à leurs clients que cela n'avait pas de sens pour eux de faire une étude de séparation des coûts parce qu'ils ne possèdent qu'un certain nombre de propriétés avec une base ou un prix d'achat à un certain niveau », dit Kiczula. « Les particuliers peuvent obtenir des études abordables pour que le retour sur investissement leur soit bénéfique. »
Les investisseurs et leurs conseillers supposent souvent qu'une location à court terme de 750 000 $ ou un petit parc de camping-cars n'aura pas assez d'actifs à courte durée de vie pour justifier le coût d'une étude. Kiczula affirme que c'est souvent le contraire. Les propriétés avec des piscines de style resort, des terrains de pickleball et de vastes aménagements extérieurs comportent une dépréciation accélérée substantielle – même les propriétés résidentielles individuelles utilisées comme locations à court terme. Les parcs de camping-cars surprennent constamment les clients par le montant admissible. Les stations de lavage et les stations-service sont également riches en actifs. Le fil conducteur : des améliorations extérieures importantes et des équipements spécialisés qui se qualifient comme biens de 5 ou 15 ans plutôt que de s'amortir sur la durée de vie complète du bâtiment.
Kiczula note que l'apparence peut tromper dans les deux sens. Un bâtiment commercial de 60 000 pieds carrés pourrait ne contenir que peu de choses au-delà d'un espace d'entrepôt de base – revêtement de sol en vinyle bon marché, éclairage fluorescent – produisant beaucoup moins d'amortissement accéléré que ne le suggère sa superficie.
CostSegRx a été conçu pour servir directement les investisseurs jusqu'à la fourchette de 15 millions de dollars. La société fournit des estimations préalables des avantages afin que les clients puissent évaluer le retour avant de s'engager dans une étude complète. « Nous voulons nous assurer qu'il y a un solide retour sur investissement pour nos clients », déclare Kiczula. Il décrit un processus dans lequel chaque client potentiel reçoit d'abord une analyse estimée des avantages, qu'il examine avec son CPA ou son préparateur de déclarations avant de décider de poursuivre.
Kiczula distingue également la méthodologie basée sur l'ingénierie de la société des approches empiriques – calculateurs en ligne ou estimations basées sur des pourcentages qui génèrent des rapports en quelques minutes sans examiner les actifs individuels d'une propriété. Ces approches, dit-il, ne tiennent pas compte de l'état réel et de l'âge des composants comme les parkings ou les systèmes de CVC, et ne résisteraient pas à un audit. « Les pourcentages empiriques ne prennent tout simplement pas en compte les attributs des actifs que vous avez acquis », déclare Kiczula.
Pour les investisseurs de ce segment, la décision dépend de si le coût de l'étude laisse suffisamment de place pour que les économies d'impôt comptent. L'argument de Kiczula est que c'est possible – à condition que l'entreprise qui effectue le travail fixe le prix de l'engagement en fonction de la portée réelle de la propriété plutôt que de se rabattre sur les taux institutionnels. En savoir plus sur costsegrx.com.
