MSCI s'attend désormais à ce que les saisies d'appartements augmentent au second semestre 2026, principalement sur les transactions de 2021 et 2022. Celles-ci ont été financées au sommet du marché avec des prêts sur cinq ans qui arrivent maintenant à échéance avec des valeurs dépréciées, en raison de loyers plus faibles, de dépenses plus élevées et de taux de capitalisation qui ont grimpé avec les taux d'intérêt. La période d'extension et de simulation qui a porté nombre de ces transactions pendant deux années supplémentaires touche à sa fin.
Pour les acheteurs, les prêteurs et les administrateurs judiciaires, la question pratique n'est pas de savoir si la détresse arrive. Elle est de savoir à quoi ressemble réellement une reprise une fois que les clés changent de mains. Ron Kutas, directeur général de OneWall Communities, consacre l'essentiel de son pipeline d'acquisitions à ces situations. Beaucoup de biens que son équipe est amenée à évaluer proviennent maintenant de prêteurs dont les prêts sont déjà arrivés à échéance ou arriveront à échéance d'ici fin 2026.
Pourquoi ces transactions sont rarement propres
Un défaut de paiement à l'échéance n'est presque jamais le cas d'un actif sain qui se trouve devoir plus qu'il ne vaut. Il y a généralement une histoire de détresse en dessous. « Ces défauts de paiement à l'échéance ne sont jamais propres », dit Kutas. La question la plus utile, selon lui, est de savoir si le groupe de propriétaires actuel ou le prêteur dispose du capital pour financer réellement un redressement. Prendre la gestion d'une propriété qui ne peut pas être recapitalisée est le pire résultat pour tout le monde, car aucune compétence opérationnelle ne peut réparer un bâtiment qui n'a pas d'argent derrière lui.
L'état de l'actif dépend aussi fortement de la manière dont il est arrivé en défaut. Une propriété dont le propriétaire a récemment réalisé qu'un refinancement n'allait pas se produire peut n'avoir qu'un ou deux mois de retard sur les paiements et les contrats de service. Une propriété qui a traversé une saisie d'un an, avec un exploitant qui siphonne l'argent tout du long, est un animal complètement différent.
La spirale de la mort
Kutas décrit une séquence reconnaissable dans les actifs qui ont été soutenus pendant deux années supplémentaires. D'abord, les fournisseurs ne sont plus payés. Les propriétaires vieillissent leurs dettes et promettent un paiement qui ne vient pas, et après quelques mois, les fournisseurs cessent simplement de travailler. Le retard d'entretien se cumule alors rapidement. De là, le déclin se nourrit de lui-même. Les services manquent, donc les résidents qui paient partent. Les résidents qui restent sont souvent ceux qui ne paient pas, et les expulser laisse les unités en mauvais état. Il n'y a pas de capital pour remettre ces unités en état et pas de personnel de location pour les remplir. Chaque problème aggrave le suivant.
Les quatre-vingt-dix premiers jours
L'instinct de nombreux nouveaux propriétaires est d'agir rapidement sur les loyers. Kutas considère cela comme l'erreur initiale la plus coûteuse, car le calendrier est plus long que ce que les acheteurs attendent. Selon son estimation, il faut environ 90 jours simplement pour comprendre les vrais problèmes, encore 90 pour arrêter un plan, et environ un an pour l'exécuter. Il n'y a pas de solution miracle, chez OneWall ou ailleurs, qui comprime cela.
Le travail opérationnel précoce est plus prosaïque que le registre des loyers. OneWall commence par l'attrait extérieur, la première chose qu'un visiteur voit : l'aménagement paysager, que la piscine soit ouverte et claire, que les portails et la sécurité fonctionnent, que la signalétique et les gouttières ne tombent pas. Le travail intérieur se poursuit ensuite unité par unité, en priorisant ce que le marché local loue réellement. Si la plupart des prospects veulent des deux chambres, l'équipe rénove quelques deux chambres, les loue, puis passe au lot suivant, plutôt que de dépenser tout le capital d'un coup.
Le point de friction
Une grande partie de la tension entre propriétaires et gestionnaires dans un redressement se résume à ce que « prêt » signifie. Un propriétaire visite une unité et voit un nettoyage rapide et quelques petites réparations. Kutas souligne que les prospects ne louent pas de cette façon. Ils veulent une unité vraiment prête à emménager, et payer le loyer du marché pour une unité qui n'a que l'air à moitié finie n'est pas ce que font les locataires.
Pour les propriétaires encore avant l'échéance
Pour un propriétaire manquant de capitaux mais fondamentalement sain, le conseil de Kutas est d'ouvrir la conversation avec le prêteur tôt. Les prêteurs ne veulent pas posséder la propriété ; ils veulent être remboursés. Un propriétaire qui apporte un plan crédible et donne au prêteur une place à la table avant que les choses ne se cassent a tendance à trouver un partenaire disposé. Un propriétaire qui reste silencieux jusqu'à ce qu'il soit trop tard a généralement déjà perdu la confiance du prêteur.
Alors que de plus en plus de prêts de 2021 arrivent à échéance d'ici fin 2026, l'écart entre les exploitants capables d'exécuter un véritable redressement et les acheteurs qui héritent simplement de l'entretien différé de quelqu'un d'autre devrait se creuser. L'opportunité dans ce cycle est réelle, mais elle favorise les parties qui comprennent combien de temps le travail prend réellement.
