L'Arkansas s'est forgé une réputation comme l'un des États les plus favorables aux propriétaires du pays, avec des lois qui privilégient les propriétaires en matière de délais d'expulsion, de biens abandonnés et d'absence de contrôle des loyers. Mais selon Jerry Larkowski, courtier principal chez ESQ. Realty Group, LLC à Little Rock et avocat agréé, cette bienveillance ne s'étend pas à l'ignorance des exigences en matière de dépôts de garantie. Larkowski, qui est également propriétaire de biens locatifs, avertit que les erreurs de dépôt peuvent avoir de réelles conséquences financières, en particulier pour les investisseurs hors de l'État qui font appel à une gestion immobilière locale.
La loi de l'Arkansas plafonne les dépôts de garantie à deux mois de loyer. Les règles de dépôt de la loi ne s'appliquent pas à un propriétaire individuel possédant cinq unités locatives ou moins, sauf si ces unités sont gérées par un tiers contre rémunération. Cette exception est cruciale : la plupart des propriétaires hors de l'État engagent un gestionnaire immobilier local, ce qui signifie que les règles de dépôt s'appliquent généralement à eux, même s'ils ne possèdent qu'une ou deux maisons. Larkowski note que la grande majorité des investisseurs hors de l'État qu'il voit utilisent des sociétés de gestion immobilière locales, qui gèrent les dépôts pour eux. Ceux qui gèrent eux-mêmes depuis un autre État ont besoin d'un plan pour détenir et restituer cet argent.
Bien que la loi de l'Arkansas n'oblige pas les propriétaires à conserver les dépôts dans un compte séparé, Larkowski le recommande. « Il serait sage de garder cet argent dans un compte différent de ceux qu'ils utilisent pour percevoir les loyers et payer les dépenses », dit-il. « La raison en est que vous devez être en mesure de rembourser ces dépôts de garantie lorsqu'ils déménagent. » Un dépôt dépensé pour une réparation de toit ou un paiement d'hypothèque est toujours dû au locataire, et le garder séparé facilite sa restitution à temps.
Une autre erreur courante consiste à considérer le dépôt comme le dernier mois de loyer. Larkowski dit que cela ne fonctionne que si les deux parties sont d'accord. Le dépôt n'est pas un substitut au paiement du loyer final. La loi de l'Arkansas exige que, dans les 60 jours suivant la fin de la location et la remise de la possession par le locataire, le propriétaire restitue le dépôt. Les déductions pour loyer impayé ou dommages causés par le non-respect du bail par le locataire doivent être détaillées dans un avis écrit envoyé avec tout solde restant. Par exemple, un propriétaire détenant un dépôt de 2 000 $ qui engage 1 100 $ de réparations doit restituer les 900 $ restants au locataire. Un locataire qui prouve que l'argent a été indûment retenu peut récupérer le double de ce montant, plus les frais d'avocat.
Parfois, les dommages dépassent le dépôt, et les propriétaires peuvent poursuivre pour le solde. Mais Larkowski dit que cela a rarement du sens. « Il est vraiment difficile de récupérer de l'argent des gens, en supposant qu'ils gagnent », dit-il. « Le temps qu'ils engagent un avocat, paient les frais de dossier et de signification et prennent du temps sur leur journée, pour la plupart d'entre eux, cela n'en vaut tout simplement pas la peine. » Cela fait du dépôt, de l'inspection d'entrée et de la sélection des locataires la véritable protection du propriétaire.
Pour les investisseurs évaluant des biens locatifs dans le centre de l'Arkansas, les annonces actuelles sont un point de départ, mais un processus clair de dépôt devrait faire partie du plan avant la signature du premier bail. Dans un État qui donne aux propriétaires une grande latitude, le dépôt de garantie reste l'un des rares domaines où la loi exige un reçu. Ne pas suivre les règles peut transformer un environnement favorable aux propriétaires en une bataille juridique coûteuse.
