Pour les investisseurs actifs en rénovation-revente, le passage de quelques transactions par an à un portefeuille à temps plein est souvent entravé non par un manque d'opportunités, mais par un manque de liquidités. Adam Eldibany, fondateur de homebldr, une plateforme de financement immobilier axée sur la technologie, observe ce schéma à plusieurs reprises chez les investisseurs qui visent à passer de quelques reventes par an à huit, dix ou plus de projets.
« La contrainte numéro un est certainement la trésorerie disponible », a déclaré Eldibany. « Si un investisseur n'a pas de liquidités, il ne peut pas faire plus de transactions, point final. » Même lorsqu'un prêteur couvre tous les coûts d'achat et de rénovation, les investisseurs ont toujours besoin de liquidités pour les réserves, les frais de clôture et les paiements mensuels. Sans liquidité suffisante, la croissance stagne.
Eldibany décrit un cycle de trésorerie courant qui piège les investisseurs en croissance. Après avoir vendu ou refinancé quelques propriétés, un investisseur peut avoir un tas de liquidités et commencer à entreprendre plusieurs projets simultanément. Finalement, il atteint un mur parce que les liquidités restantes sont souvent réservées aux paiements mensuels du prêt plutôt qu'à de nouvelles acquisitions. Le résultat dépend alors de l'exécution : si tous les projets actifs se déroulent comme prévu, l'investisseur retrouve des liquidités et continue de croître ; si un projet dépasse le budget, prend du retard ou se vend à un prix inférieur aux prévisions, le ralentissement peut s'aggraver et paralyser complètement l'activité.
Sans une meilleure structure de financement, Eldibany affirme que la plupart des investisseurs se tournent vers l'un des deux leviers suivants : davantage de levier financier ou des partenaires extérieurs. À mesure que les investisseurs se bâtissent un historique, ils peuvent être admissibles à des prêts plus importants, à une marge de crédit commerciale ou à un partenaire de financement secondaire. D'autres font appel à des partenaires de liquidité pour financer directement les transactions. Les deux options ont un coût : plus de dettes signifie plus de frais de financement, et faire appel à un partenaire signifie généralement renoncer à une part des bénéfices et à un certain contrôle du projet.
« La meilleure façon pour les investisseurs de préserver leur trésorerie est d'identifier des options de financement avec de meilleures conditions, c'est-à-dire des taux plus bas et des frais moins élevés », a déclaré Eldibany.
C'est l'écart que l'abonnement de financement de homebldr vise à combler. Au lieu de payer des frais de dossier en espèces à chaque clôture, les investisseurs paient un seul abonnement initial, qui peut être payé par carte de crédit, une autre ligne de crédit, ou même un produit d'achat immédiat avec paiement différé. Ensuite, ils peuvent conclure des transactions pendant la durée de l'abonnement sans payer de frais de dossier supplémentaires.
« Parce qu'ils ne paient pas de frais de dossier à la clôture, ils ont plus de liquidités en poche, qu'ils peuvent consacrer à leur prochaine transaction », a déclaré Eldibany. Il évite soigneusement de promettre un multiplicateur fixe sur la rapidité avec laquelle un investisseur peut croître, mais il souligne que l'effet cumulatif est le véritable moteur. Économiser un montant modeste sur une seule transaction ne change pas grand-chose, mais le faire sur chaque transaction pendant un an, si.
« Préserver la liquidité se cumule au fil du temps », a déclaré Eldibany, « et permet aux investisseurs de maintenir autant d'élan que possible. » Pour les investisseurs qui tentent de passer d'un rythme secondaire à un volume de transactions à temps plein, cet effet cumulatif, plus que les conditions d'une transaction individuelle, est souvent ce qui distingue ceux qui croissent de ceux qui stagnent.
Plus de détails sur le fonctionnement du modèle d'abonnement, y compris les paliers de volume de prêt et les options de paiement, sont disponibles sur la page d'abonnement de financement de homebldr.
