La demande internationale pour les biens immobiliers de luxe au Portugal s'étend désormais au-delà des trois marchés les plus établis du pays. Alors que Lisbonne, Porto et l'Algarve continuent d'ancrer l'activité des acheteurs, Cascais, Comporta et Madère attirent chacun un intérêt international qui leur est propre, selon une nouvelle analyse de Portugal Pathways.
L'investissement immobilier au Portugal a atteint 915 millions d'euros au premier trimestre 2026, soit une augmentation de 34 % sur un an, selon le rapport EMEA Capital Markets Snapshot de Colliers pour le T1 2026. Les données sur l'offre et les prix dans le segment ultra-premium — biens entre quatre et huit millions d'euros — indiquent où la demande se concentre dans cette tendance nationale.
Cascais n'est pas un nouveau marché. Depuis des années, il sert de prolongement en bord de mer de Lisbonne pour les acheteurs à haut revenu, et il reste la localité ultra-premium la plus établie du pays, avec 425 biens dans la fourchette de quatre à huit millions d'euros — la plus grande concentration nationale — à un prix moyen de 4,7 millions d'euros. Cependant, cette fourchette a diminué de 10 % au cours de l'année écoulée. Au-dessus de huit millions d'euros, les propriétés de Cascais affichent en moyenne 13,5 millions d'euros. Un signe notable de pression sur le marché se situe juste à l'intérieur des terres, à Malveira da Serra — une zone vallonnée de la municipalité de Cascais, en retrait de la côte principale — où les prix ont augmenté de 23,0 % sur un an, car les acheteurs qui ne trouvent pas de biens adaptés sur le littoral se tournent vers les zones adjacentes. Comme pour tout marché immobilier, ces valeurs peuvent monter ou descendre, et la croissance passée ne prédit pas les résultats futurs.
Comporta fonctionne à une échelle différente. L'ensemble de sa fourchette de quatre à huit millions d'euros comprend trois propriétés, un chiffre qui a lui-même diminué de 25 % au cours de l'année écoulée. La rareté est structurelle plutôt que cyclique : les rizières, les forêts de pins et les systèmes dunaires côtiers de Comporta bénéficient de protections environnementales et patrimoniales qui restreignent les nouvelles constructions, maintenant le segment ultra-premium à une taille réduite par conception. Ces trois propriétés affichent un prix moyen de 4,25 millions d'euros, et la pression sur les prix s'étend à l'ensemble de la région de l'Alentejo, où les prix moyens ont augmenté de 19,9 % sur un an. Les valeurs immobilières ici sont déterminées par le marché, et les performances passées ne sont pas un indicateur des résultats futurs.
Madère se distingue des deux autres. Sa fourchette de quatre à huit millions d'euros a augmenté pour atteindre 62 propriétés, soit une hausse de 182 % sur un an — la croissance de l'offre la plus rapide de toutes les régions couvertes ici — et le prix moyen dans cette fourchette, à 5,5 millions d'euros, dépasse déjà les moyennes enregistrées à Cascais ou Comporta. L'île dispose de vols directs vers le Portugal continental et d'autres hubs européens, et sa base d'acheteurs internationaux reste considérablement plus petite que celle de Lisbonne ou de l'Algarve, ce qui a créé une marge pour que de nouveaux développements entrent dans le segment ultra-premium. Les valeurs immobilières sont déterminées par le marché, et les acheteurs ne doivent pas supposer que ce rythme de croissance de l'offre se poursuivra.
« Les acheteurs ne considèrent plus Lisbonne, Porto et l'Algarve comme les seules options sérieuses au Portugal », a déclaré Paul Stannard, président et fondateur de Portugal Pathways. « Cascais reste le choix établi pour les acheteurs qui veulent rester proches de Lisbonne, avec une communauté internationale déjà en place. Comporta et Madère sont des propositions différentes : des marchés plus petits, une offre plus restreinte, et des acheteurs qui doivent se décider rapidement une fois qu'ils ont trouvé le bon bien. »
Les acheteurs internationaux qui étudient Cascais, Comporta ou Madère sont confrontés à un processus différent de ceux qui sont actifs à Lisbonne ou dans l'Algarve. Le Portugal ne dispose pas d'un système de service d'annonces immobilières national, et à Comporta et Madère en particulier, le segment ultra-premium est suffisamment restreint pour que de nombreuses propriétés disponibles ne soient jamais répertoriées sur les portails grand public. Portugal Pathways détient des mandats d'achat et d'investissement avec plus de 250 promoteurs, architectes, constructeurs et designers à travers le Portugal, donnant aux clients accès à des nouvelles constructions sélectionnées, hors plan et hors marché dans les cinq régions couvertes ici, y compris des propriétés non commercialisées ouvertement. Les acheteurs qui prévoient de visiter ces marchés devraient organiser une représentation locale avant le début des visites, étant donné le faible nombre de biens généralement disponibles dans le segment ultra-premium de Comporta et Madère à un moment donné.
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