La réputation d'Ann Arbor, dans le Michigan, comme l'un des marchés immobiliers les plus stables du pays a une conséquence significative : une accessibilité financière réduite qui pousse les résidents vers les communautés environnantes et crée de nouvelles opportunités d'investissement. Les étudiants de l'Université du Michigan louent désormais fréquemment à Ypsilanti et font la navette vers le campus, tandis que les locataires qui seraient restés à Ann Arbor déménagent à Saline, Chelsea et Dexter pour économiser 1 000 dollars ou plus par mois. Dans certains cas, la demande a poussé les prix dans des villes adjacentes comme Dexter au-dessus de ceux d'Ann Arbor elle-même.
Larry Gotcher, propriétaire et courtier de Resource Realty Group et cofondateur de Pillar Properties, Inc., recommande aux investisseurs qui ne peuvent pas accéder aux prix d'Ann Arbor de se tourner vers le comté de Washtenaw. « N'importe où dans le comté de Washtenaw – les districts scolaires sont vraiment solides, et il n'y a pas de catastrophes majeures », déclare Gotcher. Son argument va au-delà de la proximité avec Ann Arbor, notant que le Michigan et le comté de Washtenaw attirent spécifiquement les familles grâce à des districts scolaires performants et à l'absence de risques de catastrophes naturelles comme les ouragans, les tornades ou les tremblements de terre qui affectent les marchés côtiers et d'autres marchés du Midwest.
Pour les investisseurs recherchant des rendements immédiats plus élevés que ce qu'Ann Arbor permet généralement, les villes environnantes offrent des prix d'entrée de gamme avec une marge de plus-value, portés par la même demande qui a saturé Ann Arbor. Les prix d'achat peuvent être inférieurs de 200 000 à 300 000 dollars à ceux des propriétés comparables à Ann Arbor, offrant une marge à la fois pour le cash-flow et les gains à long terme. La même pression sur l'accessibilité financière visible dans le comté de Washtenaw stimule des transactions plus importantes à travers le Michigan via Pillar Properties, Inc., qui cible 500 unités d'appartements à Détroit, en se concentrant sur de grands complexes résidentiels dans un marché où les maisons traditionnelles du sud-est du Michigan coûtent 500 000 dollars ou plus.
Gotcher développe également une communauté de maisons préfabriquées à environ deux heures et demie au nord d'Ann Arbor, opérant sur 65 acres avec 49 lots sur 15 acres et de la place pour plusieurs centaines de plus. Les nouvelles maisons préfabriquées de deux à trois chambres coûtent environ 75 000 dollars, offrant aux résidents l'accession à la propriété à une fraction du coût traditionnel grâce à un modèle où les résidents possèdent leur maison et louent le terrain. « C'est un peu une étape entre un appartement et une maison », décrit Gotcher.
Pour répondre aux préoccupations des investisseurs concernant les taux d'intérêt, Andrea Gotcher, qui co-détient Resource Realty Group, affirme que le marché n'attendra pas la baisse des taux. « Les taux d'intérêt finiront par baisser, mais vos valeurs de marché ne le feront pas », déclare-t-elle. « Les économies que vous auriez réalisées en attendant que vos taux d'intérêt baissent seront simplement absorbées par l'augmentation de la valeur des propriétés. » La réalité mathématique suggère qu'attendre un an pour que les taux baissent d'un point signifie payer plus cher pour la même propriété, dépassant probablement toute économie sur les taux. Pour les investisseurs surveillant le marché du Michigan, les villes de débordement autour d'Ann Arbor présentent des prix d'entrée plus bas, une forte demande locative et une plus-value portée par les mêmes forces qui ont rendu Ann Arbor chère, créant ce que Gotcher identifie comme le jeu immobilier le plus intelligent du Michigan. Plus d'informations sur ces opportunités sont disponibles sur resourcerealtygroupmi.com.
