La plupart des sociétés de gestion immobilière priorisent la collecte des revenus, mais Frank Gervasio, Directeur Principal des Finances chez OneWall Communities, affirme que cette approche néglige des angles morts critiques dans la gestion des dépenses qui érodent silencieusement la performance des biens. Gervasio note qu'un seul bail perdu de 1 000 $ mensuels peut coûter cinq fois ce montant à récupérer, alors que les groupes de propriétaires négocient souvent sur des variations de masse salariale relativement mineures au lieu de s'attaquer aux inefficacités systémiques des dépenses.
« La gestion des dépenses ne consiste pas seulement à réduire les coûts pour économiser des dollars sur le résultat net », explique Gervasio. « Parfois, ces dépenses ont un impact réel si vous ne les effectuez pas. Ce que vous voulez mesurer, c'est l'efficacité des dollars dépensés. » Cette distinction, bien que semblant simple, reste rare en pratique selon Gervasio, qui a observé ce schéma à travers de nombreux portefeuilles.
Le problème cumulatif provient d'éléments de ligne individuellement petits qui s'accumulent avec le temps. Gervasio pointe du doigt les contrats avec les fournisseurs incluant des augmentations annuelles automatiques, les renouvellements automatiques non signalés et les structures de facturation qui semblent raisonnables pour des biens individuels mais qui gonflent à travers des portefeuilles multi-actifs. Citant l'adage de George Washington « Many a mickle makes a muckle » (De petits ruisseaux font les grandes rivières), Gervasio souligne comment les petites dépenses s'additionnent considérablement lorsque les sociétés de gestion manquent de systèmes de suivi granulaire des contrats ou de comptabilité capables d'identifier ces schémas.
Chez OneWall Communities, le contrôle financier commence avant même la signature des contrats de gestion. Pendant l'audit préalable sur les actifs en difficulté, l'équipe de Gervasio effectue des inspections complètes des unités, catalogue l'âge des équipements et accède rapidement aux dossiers financiers. « Chaque jour où l'entretien différé n'est pas traité, le problème s'aggrave », déclare-t-il. « Vous avez besoin d'un plan dès le premier jour. » Cette approche proactive contraste avec les méthodes réactives qui découvrent souvent les problèmes seulement après que les dégâts sont survenus.
Gervasio attribue l'écart à l'échelle du secteur aux structures d'incitation. Les sociétés de gestion rémunérées à la commission priorisent généralement la collecte des revenus puisque leur rémunération en dépend, faisant du contrôle des dépenses une préoccupation secondaire. Lorsque ces entreprises répartissent les frais généraux, elles les enfouissent souvent dans des catégories larges comme l'administration générale ou le marketing, rendant un examen détaillé difficile. « J'ai vu des entreprises envoyer des états financiers où elles n'amortissent pas les créances douteuses, elles les déplacent simplement dans le bilan », révèle Gervasio. « J'ai vu des structures de plan comptable qui étaient essentiellement inventées. Lorsque vous reprenez un de ces actifs, vous ne faites pas que nettoyer les opérations. Vous déchiffrez l'histoire financière de quelqu'un d'autre. »
Les services de gestion externalisés de OneWall emploient une structure différente. Les accords de gestion immobilière détaillent chaque solution ponctuelle sans majoration, permettant aux propriétaires de voir les coûts technologiques exacts et de prendre des décisions d'adoption éclairées. Cette transparence vise à instaurer la confiance plutôt qu'à dissimuler les marges dans les lignes de dépenses, favorisant des relations de gestion durables à long terme.
Concernant les préoccupations courantes sur la masse salariale, Gervasio défend les investissements appropriés en personnel comme essentiels à la performance des biens. « C'est un métier centré sur les personnes. Nous fournissons des logements à des familles ; c'est l'une des choses les plus importantes que vous puissiez faire. Les personnes qui s'occupent de ces résidents sont nos équipes sur site. Et si nous ne prenons pas soin de nos équipes, elles ne peuvent pas prendre soin des personnes que nous logeons. » Il soutient mathématiquement que des équipes immobilières sous-payées et surmenées créent des vacances, des lacunes dans la collecte et des retards d'entretien bien plus coûteux que des coûts salariaux légèrement plus élevés. « C'est la conversation du radin qui finit par payer plus cher », conclut Gervasio. « Réduisez la masse salariale, perdez le bail, dépensez cinq fois plus pour le récupérer. »
Les implications vont au-delà des biens individuels pour toucher des portefeuilles entiers. Les propriétaires et investisseurs immobiliers font face à des risques financiers significatifs lorsque leurs partenaires de gestion manquent de systèmes pour identifier et traiter les inefficacités cumulatives des dépenses. À mesure que les portefeuilles prennent de l'ampleur, ces angles morts peuvent impacter substantiellement le résultat net d'exploitation et la valeur des actifs. Les observations de Gervasio mettent en lumière la nécessité d'approches de gestion qui alignent les incitations avec un contrôle financier complet, particulièrement alors que les conditions économiques augmentent la pression sur les indicateurs de performance immobilière à travers les secteurs de l'immobilier résidentiel.
