La part importante des bourses d'études des étudiants diplômés consacrée aux frais de logement dans des institutions comme l'Université du Maryland met en lumière un déficit de marché pressant que les opérateurs privés sont de plus en plus en mesure de combler grâce à des partenariats spécialisés. Alors que les universités font face à des années de négligence en matière de logement pour les diplômés, la question se pose de savoir si cela représente une opportunité pour les opérateurs privés ou une responsabilité que les universités devraient gérer en interne. Selon Teddy Abdelmalek, Vice-président principal du développement commercial chez HH Red Stone, la solution réside dans la compréhension des partenariats public-privé, communément appelés PPP.
Les universités manquent souvent d'infrastructure opérationnelle pour gérer des projets de logement à grande échelle, ce qui rend financièrement épuisant pour elles de trouver un personnel de gestion approprié. Ce vide opérationnel crée une ouverture pour que les opérateurs privés contribuent avec leur expertise. Le modèle PPP représente une tendance croissante où des sociétés de gestion privées exploitent les logements sur le campus pour les universités grâce à des accords structurés. Typiquement, un promoteur privé finance et construit le projet, souvent en utilisant des obligations exonérées d'impôt, tandis qu'un opérateur privé comme HH Red Stone gère le logement dans le cadre d'arrangements à long terme.
Abdelmalek précise que l'université fournit généralement le terrain, un promoteur privé s'occupe du financement et de la construction, et un opérateur privé gère le logement dans le cadre d'un bail emphytéotique à long terme, souvent d'une durée d'un siècle. À un moment donné, l'université conserve la possibilité d'exercer ses droits d'achat de la propriété auprès du promoteur. Cette approche répond à un défi fondamental auquel les universités sont confrontées : elles ne peuvent pas allouer les ressources de leur bilan au logement lorsque ces fonds sont urgemment nécessaires pour des priorités académiques telles que les salles de classe et les laboratoires.
La plupart des universités fonctionnent avec une capacité d'emprunt limitée, réservant leur dette pour des priorités académiques plutôt que pour des projets de logement qui peuvent coûter des centaines de millions de dollars. Si les universités finançaient directement ces projets de logement, cela consommerait entièrement leur capacité pour les infrastructures académiques essentielles. Le virage vers les partenariats PPP découle de plusieurs réalités financières et opérationnelles. Les universités cherchent à éviter d'utiliser la dette institutionnelle tout en fournissant des logements modernes aux étudiants. Les promoteurs privés lèvent des capitaux grâce à des obligations exonérées d'impôt ou à des fonds propres privés, gardant ainsi le logement hors du bilan de l'université et préservant leur notation de crédit.
Abdelmalek explique que les universités doivent augmenter leurs effectifs, nécessitant à la fois des espaces de classe et des logements pour recruter efficacement les étudiants. Au-delà des considérations financières, les universités reconnaissent que les opérateurs privés apportent une expertise spécialisée dans le développement de logements étudiants. Les promoteurs privés de logements étudiants comprennent ce que les étudiants désirent en termes de finitions et d'équipements, une connaissance que les universités manquent parfois. L'expérience dans le domaine permet aux opérateurs privés d'anticiper et d'éviter les écueils potentiels qui pourraient autrement retarder ou compliquer les projets.
La rapidité représente un autre avantage critique du modèle PPP. Les comités universitaires et les réglementations sur les dépenses publiques peuvent créer des obstacles importants qui retardent les projets pendant des années. En faisant appel à des promoteurs privés, les universités peuvent surmonter ces obstacles plus efficacement, ce qui s'avère crucial lors des pics d'inscription, des pénuries de logements ou lorsque les résidences existantes doivent être remplacées. Alors que les PPP sur le campus représentent un modèle, le logement affilié offre une autre approche où les propriétés portent la marque de l'université mais fonctionnent avec une propriété universitaire limitée.
Pour le financement par obligations exonérées d'impôt, des exigences spécifiques d'occupation doivent être respectées, tandis que les obligations non exonérées d'impôt permettent une occupation plus flexible, incluant à la fois des étudiants et des non-étudiants. Alors que les universités reconnaissent de plus en plus la crise du logement pour les diplômés, avec des étudiants consacrant la majorité de leurs bourses au loyer, le marché s'ouvre aux opérateurs qui comprennent à la fois les besoins institutionnels et l'excellence opérationnelle. Abdelmalek a récemment soumis une proposition pour gérer les logements sur le campus d'une grande institution de premier rang, démontrant comment ce segment continue de s'étendre.
Les partenariats PPP se développent dans les grandes universités parce que les opérateurs privés ont popularisé les approches de gestion immobilière, transformant les opérations en une activité davantage commerciale. Les universités manquent généralement d'expertise dans la gestion immobilière en tant qu'entreprise, se concentrant plutôt sur l'expérience des résidents et le cycle de vie global des occupants. Pour les opérateurs envisageant ce secteur, le succès nécessite d'équilibrer les partenariats institutionnels avec l'expertise opérationnelle, en reconnaissant que les universités ont besoin de partenaires capables de fournir à la fois des performances financières et une véritable expérience résidentielle. L'approche est moins une externalisation du logement qu'une protection du bilan de l'université tout en fournissant de nouvelles solutions à l'institution.
