Le Service des impôts (IRS) a publié une nouvelle édition de son Guide des techniques d'audit de ségrégation des coûts le 6 février 2025, marquant un changement significatif dans la manière dont les demandes d'amortissement des biens immobiliers résidentiels seront examinées. Cette mise à jour a élargi l'utilisation par le guide de l'affaire Amerisouth, un jugement du tribunal fiscal de 2012 qui a favorisé l'IRS après que le contribuable a cessé de répondre pendant la procédure. Ce changement signifie que les vérificateurs de l'IRS citent désormais plus fréquemment l'affaire Amerisouth pour contester les reclassements d'éléments tels que les éviers, les armoires de cuisine et des composants similaires dans les études de ségrégation des coûts résidentiels. Ces éléments ont historiquement été traités comme des biens personnels à courte durée de vie éligibles à l'amortissement accéléré, mais les directives actualisées suggèrent un examen plus rigoureux.
Brian Kiczula, fondateur de CostSegRx et membre de l'American Society of Cost Segregation Professionals, observe les implications pratiques de ces changements. Il note que chaque bien nécessite une analyse individuelle, précisant que certains éléments peuvent toujours être reclassés si des faits et circonstances spécifiques le justifient, mais cette détermination doit être faite au niveau de chaque bien plutôt que par des estimations générales. Cette distinction a désormais plus de poids qu'il y a deux ans, notamment avec l'amortissement exceptionnel à 100 % devenu permanent dans le cadre de la loi One Big Beautiful Bill pour les biens acquis et mis en service après le 19 janvier 2025.
La pérennité de l'amortissement exceptionnel a accru l'intérêt des investisseurs pour les stratégies de ségrégation des coûts, mais les mêmes conditions qui rendent ces approches précieuses augmentent également les enjeux d'une mise en œuvre incorrecte. Tous les prestataires de services ne travaillent pas avec les mêmes règles, créant des risques potentiels de non-conformité. Les études basées sur l'ingénierie qui examinent des biens spécifiques, des actifs individuels et leurs conditions représentent la norme défendable décrite dans le guide ATG lui-même. En revanche, les approches par modélisation qui estiment l'amortissement par type de bien et les outils en ligne de bricolage qui génèrent des rapports instantanés sans examen professionnel ne répondent pas à cette norme.
Kiczula conseille aux investisseurs d'être prudents face aux rapports en ligne instantanés sans accompagnement professionnel accessible. Pour les investisseurs ayant acquis des biens en 2022, 2023 ou 2024, des études rétrospectives restent disponibles pour potentiellement récupérer des opportunités d'amortissement manquées. Ceux qui entreprennent des rénovations ou des améliorations importantes peuvent être éligibles à des études distinctes sur les dépenses en capital, une catégorie que Kiczula identifie comme souvent négligée. Le processus chez CostSegRx commence par une estimation des avantages gratuite, examinée individuellement pour chaque bien, accompagnée d'une visite vidéo et de la recommandation constante de consulter un expert-comptable avant de poursuivre.
Il est important de reconnaître que le guide ATG lui-même n'est pas une loi, mais plutôt une feuille de route sur la manière dont les vérificateurs de l'IRS évaluent les études. Les investisseurs qui comprennent cette distinction et travaillent avec des prestataires qui la reconnaissent sont mieux positionnés, quelle que soit la direction que l'IRS choisira ensuite. Les directives actualisées créent à la fois des défis et des opportunités, nécessitant une analyse plus minutieuse des composants des biens résidentiels tout en offrant des avantages fiscaux potentiels grâce à une mise en œuvre appropriée. Alors que le secteur continue de s'adapter à ces changements, l'accent mis sur l'analyse spécifique à chaque bien et sur les études professionnelles basées sur l'ingénierie devient de plus en plus crucial pour la conformité et des résultats financiers optimaux.
