Alors que les gros titres politiques se concentrent sur les tarifs, l'experte immobilière de Los Angeles Courtney Poulos identifie des forces économiques plus fondamentales qui façonnent le marché du logement. La fondatrice et PDG d'ACME Real Estate remet en question le récit populaire de l'industrie « 2026 : Le Grand Réajustement Immobilier », suggérant que les taux d'intérêt et la dynamique des prix de l'ère COVID représentent les véritables contraintes sur les mouvements du marché.
Poulos s'interroge sur le fait que 2026 représente un véritable réajustement ou un vœu pieux de l'industrie, notant que les récents tarifs ont ajouté environ 17 500 dollars aux coûts des nouvelles maisons, tandis que les réformes immobilières plus larges restent indéfinies. Sur son marché de Los Angeles, où la construction neuve ne constitue pas le parc immobilier dominant, elle rapporte que les entrepreneurs n'ont pas constaté d'impacts tarifaires significatifs. Elle vend actuellement un projet de construction neuve où le promoteur confirme que les tarifs n'ont pas affecté sensiblement les coûts.
La véritable contrainte sur l'activité du marché découle des politiques économiques de l'ère pandémique, selon Poulos. Elle explique que les milliers de milliards de dollars imprimés et injectés dans l'économie pendant la COVID-19, sans plan pour les impacts sur les prix du logement, ont créé des défis d'accessibilité au-delà des effets tarifaires. Le marché actuel fait face à un décalage fondamental entre les attentes des vendeurs basées sur les achats du boom COVID et l'accessibilité des acheteurs aux taux d'intérêt actuels.
« Les personnes qui ont acheté des maisons pendant la COVID ont acheté avec de l'argent bon marché, des taux d'intérêt bas, et ont poussé les valeurs à un niveau où, lorsque les taux d'intérêt augmentent maintenant, cela rend la vente de cette maison moins facile », explique Poulos. Cela crée ce qu'elle décrit comme un « verrou » où les vendeurs font face à des pertes potentielles sur des maisons achetées avec des hypothèques à moins de 3 %, tandis que les acheteurs ne peuvent pas se permettre ces mêmes prix à des taux de 6-7 %, ce qui entraîne un inventaire stagnant.
Poulos croit que les solutions résident dans des options de financement créatives et des ajustements réalistes des taux plutôt que dans des réajustements dramatiques du marché. Elle pointe vers les rachats de taux, où les promoteurs prépayent les taux hypothécaires avec des crédits constructeurs, permettant aux acheteurs de bénéficier de taux plus bas pendant les premières années ou la durée du prêt. Elle a récemment observé des taux dans les cinq sur des prêts hypothécaires à taux variable jumbo sur sept ans, suggérant que de tels taux pourraient motiver les participants hésitants du marché.
« Lorsque vous avez des taux d'intérêt dans les cinq, toutes ces personnes qui sont en retrait vont commencer à bouger », déclare Poulos. Le défi consiste à équilibrer les réductions de taux suffisamment pour débloquer l'inventaire sans déclencher l'inflation par des taux excessivement bas.
Contrairement aux récits catastrophistes, Poulos rapporte des signaux de marché prudemment optimistes. Elle observe le retour d'acheteurs qui n'étaient pas actifs sur les marchés d'automne, avec à la fois des acheteurs fatigués d'attendre et des vendeurs prêts à ajuster leurs prix pour faciliter les transactions. Une propriété récente a reçu 19 offres, vendue 300 000 dollars au-dessus du prix demandé plutôt que la prime typique de 400 000 dollars, indiquant que les acheteurs maintiennent des plafonds basés sur les coûts d'emprunt.
« Il y a eu une augmentation de l'enthousiasme des acheteurs cet automne, même en novembre, qui est typiquement le début de la période calme », observe Poulos. Elle anime le podcast « The Clean Close » couvrant les nouvelles et tendances de l'industrie immobilière, où elle explore ces dynamiques de marché plus en détail.
Concernant le récit du réajustement de 2026, Poulos déclare : « Je ne vois pas la vérité dans ce sentiment, mais je ressens de l'optimisme sur notre marché. » Ce qu'elle constate ne représente ni un réajustement, ni un krach, ni un boom, mais plutôt des marchés qui s'ajustent alors que les participants travaillent avec les réalités actuelles plutôt que d'attendre des conditions parfaites. Avec le retour des acheteurs, les vendeurs devenant plus réalistes et les taux s'améliorant progressivement, Poulos souligne l'importance de l'accessibilité au logement pour la constitution de patrimoine.
« Je souhaite que nous puissions continuer à vivre le rêve américain parce que je crois que c'est la principale façon de constituer un patrimoine pour les personnes qui ne sont pas déjà riches », conclut-elle, suggérant que les réalités actuelles du marché pourraient s'avérer plus constructives que les prédictions narratives dramatiques.
